Bundesverfassungsgericht bestätigt Eigenbedarf des Vermieters

Anwalt Berlin Blog - Mo, 06/30/2014 - 00:00
  Hintergrund der Verfassungsbeschwerde war, dass ein von mir vertretener Vermieter seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs kündigte. 

Bei der Eigenbedarfskündigung bleibt alles beim Alten

Die Aufregung war groß, als das Bundesverfassungsgericht entschied, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der seine Wohnung in Berlin als Zweitwohnung nutzen will, mit der Verfassung in Einklang steht. So tituliert die Süddeutsche Zeitung  "Karlsruhe schwächt Rechte von Mietern - Kündigung bei Eigenbedarf wird erleichtert" 

Liest man  den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 23.04.2014, 1 BvR 2851/13), stellt man schnell fest, dass das Bundesverfassungsgericht nur die bereits seit langem bestehende Rechtslage, die sich unter anderem aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und Bundesgerichtshofs ergibt, bestätigte. Von daher kann von einer Schwächung der Mieterrechte bzw. einer Erleichterung der Eigenbedarfskündigung durch die Entscheidung Bundesverfassungsgerichts nicht die Rede sein.

Was ist geschehen

Der Vermieter will die Wohnung als Zweitwohnung nutzen um seine minderjährige Tochter öfter sehen zu können. Er lebt in Hannover und hat eine Tochter in Berlin aus einer früheren Beziehung. Aus diesem Grund kündigte er seiner Mieterin wegen Eigenbedarf.

Nachdem das Landgericht Berlin (Urteil v. 22.08.2013, 67 S 121/12) durch eine ausführliche Befragung des Vermieters und seiner Ehefrau sich davon überzeugte, dass die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe ernst gemeint und nachvollziehbar sind, hat es der auf die Eigenbedarfskündigung gestützte Räumungsklage stattgegeben. Eine Revision ließ das Landgericht nicht zu, da es davon ausging, dass das Urteil der höchstrichterlichen Rechtsprechung entsprach.

Die Mieterin legte gegen das Urteil in Karlsruhe Verfassungsbeschwerde mit der Begründung ein, ihre Grundrechte seien durch das Landgericht Berlin verletzt worden. Dies sah das Bundesverfassungsgericht nicht so.  

Bei der Eigenbedarfskündigung sowie den sonstigen Kündigungen des Mietvertrages wegen des berechtigten Interesses des Vermieters prallen zwei Grundrechte aufeinander. Das Grundrecht des Vermieters aus seinem Eigentum und das eigentumsähnliche Grundrecht des Mieters. Für den Mieter stellt die Wohnung seinen Lebensmittelpunkt dar, so dass dem vertragstreuen Mieter ebenfalls der Schutz durch die Verfassung zuteil wird. 

Aus der Begründung der Mieterin in der Verfassungsbeschwerde war eine Grundrechtsverletzung nicht ersichtlich

Inwieweit das Grundrecht der Mieterin aus Art. 14  Abs. 1 GG (Eigentum) durch das Urteil des Landgerichts Berlin verletzt sein sollten, war aus der Verfassungsbeschwerde nicht ersichtlich. 

Das Bundesverfassungsgericht führt hierzu aus: Dass die Auslegung des einschlägigen Gesetzesrechts durch das Fachgericht Fehler erkennen lasse, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen könnten, wird nicht dargelegt. Insbesondere setzt sich die Beschwerdeführerin allenfalls oberflächlich und keineswegs hinreichend mit der umfangreichen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung auseinander. 

Für  Nichtjuristen übersetzt heißt dies: Wir wissen nicht, welche Grundrechte durch die Kündigung verletzt sein sollen. Anscheinend habt ihr unsere Urteile zu Eigenbedarfskündigungen, wenn ihr sie überhaupt gelesen habt, nur überflogen. 

Interessanter fand das Bundesverfassungsgericht die Frage, ob die Grundrechte der Mieterin verletzt waren, indem die Revision nicht zugelassen wurde.

Es fehlte in der Verfassungsbeschwerde eine Begründung, weshalb die Revision aufgrund dieser Rechtssätze hätte zugelassen werden müssen. Es wurden die tragenden Rechtssätze über die Zulassung der Revision wiederholt, ohne zu sagen, weshalb diese in dem Einzelfall vorliegen sollten.

Dies sah die Bundesrechtsanwaltskammer (Stellungnahme Nr. 3/2014) ebenso: Um welche Rechtsfrage es sich dabei im konkreten Fall handeln soll, sagt die Beschwerde nicht ausdrücklich. Das ist doppelt ungewöhnlich: Wäre die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 ZPO im konkreten Fall nicht wegen § 26 Nr. 8 EGZPO ausgeschlossen, sondern statthaft, so hätte die Beschwerdeführerin nach § 544 Abs. 2 Satz 3 i.V. mit § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO den Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung darlegen, dazu die konkrete Rechtsfrage formulieren und deren Entscheidungserheblichkeit und Klärungsbedürftigkeit begründen müssen.

Das Bundesverfassungsgericht führt zu den Begründungsmängeln aus: Die Verfassungsbeschwerde kann, soweit eine Verletzung von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gerügt wird, trotz einiger Begründungsdefizite den Anforderungen der §§ 92, 23 Abs. 1 Satz 2 BVerfGG noch genügen. 

Für Nichtjuristen übersetzt heißt dies: Wir sehen uns im Interesse der Rechtsuchenden nicht nur den Teil der Verfassungsbeschwerde über die Nichtzulassung der Revision an, in der die Begründung fehlt, sondern die gesamte Verfassungsbeschwerde. Anhand der vorangegangenen Argumente zu der behaupteten Grundrechtsverletzung wegen der Eigenbedarfskündigung überprüfen wir im Interesse der Mieterin, ob vielleicht das Rechtsmittel willkürlich nicht zugelassen wurde.

Die Revision war nicht zuzulassen

Der Bundesgerichtshof als zuständiges Revisionsgericht hat auf Nachfrage des Bundesverfassungsgerichts bestätigt, dass nach seiner Meinung ein Revisionszulassungsgrund in diesem Fall nicht ersichtlich gewesen sei.

Das Bundesverfassungsgericht war ebenfalls der Ansicht, dass das Urteil des Landgerichts der höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht und ein sonstiger Revisionszulassungsgrund nicht ersichtlich sei. 

Jedes ernsthafte und nachvollziehbare berechtigte Interesse des Vermieters an der Selbstnutzung sei entsprechend der gesetzlichen Regelung als Kündigungsgrund ausreichend. Hierzu gehört auch, wie in diesem Fall, die nur zeitweilige Nutzung einer Wohnung durch den Vermieter.

Was bedeutet das im Ergebnis

Der Vermieter kann weiterhin nicht einfach so das Mietverhältnis über Wohnräume auflösen.  Ich gehe davon aus, dass ein Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen kann, nur weil er die Wohnung in Berlin als Schlafstätte für seine monatlichen Opernbesuche in Berlin benötigt.

Ein Mieterschutz gegen vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen ist wie bisher gegeben. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass kein Eigenbedarf vorlag, sondern der  Vermieter die Wohnung nur gewinnbringend verkaufen wollte, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig und geht das Risiko ein, dass eine Strafanzeige wegen Prozessbetruges erfolgt. 

Selbst wenn der Vermieter nach einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag schließt, kann der Mieter diesen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und Schadensersatz verlangen, nachdem er Kenntnis von dem von Anfang an fehlenden Kündigungsgrund erlangt hat.

Die Gerichte haben weiterhin die zum Schutze des Mieters erlassenen gesetzlichen Vorschriften über den generellen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, z.B. die Sperrklausel, zu beachten.

Der Vermieter muss, wie bisher, sein ernsthaftes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages spätestens im Prozess für das Gericht nachvollziehbar darlegen und notfalls beweisen. Die Gerichte werden sorgfältig überprüfen, ob kein vorgeschobener Eigenbedarf vorliegt.

Der Mieter wird immer noch durch die sogenannte Härteklausel geschützt. Er kann Härtegründe vortragen, aufgrund des Vorliegens derer sich ergibt, dass er entweder zeitweise oder auf Dauer die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen kann.

Tragen die Kündigungsgründe und trägt der Mieter Härtegründe vor, hat durch das Gericht eine Grundrechtsabwägung zwischen den Grundrechten des Vermieters und des Mieters stattzufinden. Je nachdem, welche Grundrechtsposition schützenswerter ist, wird die Entscheidung des Gerichts ausfallen.

In dem vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall, hatte die Mieterin die Kündigung nicht ernst genommen.  Sie bemühte sich nicht nachweisbar um Alternativwohnraum, so dass sie keine Härtegründe gegenüber dem Gericht geltend machen konnte. Gegebenenfalls wäre ansonsten der Prozess  anders ausgegangen.

Wie ich das sehe

Als Anwalt vertrete ich sowohl die Interessen von Mietern als auch von Vermietern. Ich sehe die unterschiedlichen Sichtweisen der Mietvertragsparteien und das oft fehlende Verständnis für die Interessen der jeweils anderen Seite.

Hier ist oft das Einschalten eines Anwaltes sinnvoll. Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht kennt das für beide Seiten bestehende Prozessrisiko und deren möglichen Interessen.  

Der Anwalt kann bei der Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem vertragstreuen Mieter das Gespräch suchen und eine außergerichtliche Lösung finden. Wenn es optimal läuft, haben hierdurch beide Seiten ihre Vorteile.

In diesem Fall sehe ich die Entscheidung als richtig an. Wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und keine Härtegründe gegeben sind, benötigt der Mieter keinen besonderen weitergehenden Schutz.

Rechtsthemen: KündigungMieterVermieterEigenbedarfZweitwohnungRechtsklarheit: Mietrecht
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Bundesverfassungsgericht bestätigt Eigenbedarf des Vermieters

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  Hintergrund der Verfassungsbeschwerde war, dass ein von mir vertretener Vermieter seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs kündigte. 

Bei der Eigenbedarfskündigung bleibt alles beim Alten

Die Aufregung war groß, als das Bundesverfassungsgericht entschied, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der seine Wohnung in Berlin als Zweitwohnung nutzen will, mit der Verfassung in Einklang steht. So tituliert die Süddeutsche Zeitung  "Karlsruhe schwächt Rechte von Mietern - Kündigung bei Eigenbedarf wird erleichtert" 

Liest man  den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 23.04.2014, 1 BvR 2851/13), stellt man schnell fest, dass das Bundesverfassungsgericht nur die bereits seit langem bestehende Rechtslage, die sich unter anderem aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und Bundesgerichtshofs ergibt, bestätigte. Von daher kann von einer Schwächung der Mieterrechte bzw. einer Erleichterung der Eigenbedarfskündigung durch die Entscheidung Bundesverfassungsgerichts nicht die Rede sein.

Was ist geschehen

Der Vermieter will die Wohnung als Zweitwohnung nutzen um seine minderjährige Tochter öfter sehen zu können. Er lebt in Hannover und hat eine Tochter in Berlin aus einer früheren Beziehung. Aus diesem Grund kündigte er seiner Mieterin wegen Eigenbedarf.

Nachdem das Landgericht Berlin (Urteil v. 22.08.2013, 67 S 121/12) durch eine ausführliche Befragung des Vermieters und seiner Ehefrau sich davon überzeugte, dass die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe ernst gemeint und nachvollziehbar sind, hat es der auf die Eigenbedarfskündigung gestützte Räumungsklage stattgegeben. Eine Revision ließ das Landgericht nicht zu, da es davon ausging, dass das Urteil der höchstrichterlichen Rechtsprechung entsprach.

Die Mieterin legte gegen das Urteil in Karlsruhe Verfassungsbeschwerde mit der Begründung ein, ihre Grundrechte seien durch das Landgericht Berlin verletzt worden. Dies sah das Bundesverfassungsgericht nicht so.  

Bei der Eigenbedarfskündigung sowie den sonstigen Kündigungen des Mietvertrages wegen des berechtigten Interesses des Vermieters prallen zwei Grundrechte aufeinander. Das Grundrecht des Vermieters aus seinem Eigentum und das eigentumsähnliche Grundrecht des Mieters. Für den Mieter stellt die Wohnung seinen Lebensmittelpunkt dar, so dass dem vertragstreuen Mieter ebenfalls der Schutz durch die Verfassung zuteil wird. 

Aus der Begründung der Mieterin in der Verfassungsbeschwerde war eine Grundrechtsverletzung nicht ersichtlich

Inwieweit das Grundrecht der Mieterin aus Art. 14  Abs. 1 GG (Eigentum) durch das Urteil des Landgerichts Berlin verletzt sein sollten, war aus der Verfassungsbeschwerde nicht ersichtlich. 

Das Bundesverfassungsgericht führt hierzu aus: Dass die Auslegung des einschlägigen Gesetzesrechts durch das Fachgericht Fehler erkennen lasse, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen könnten, wird nicht dargelegt. Insbesondere setzt sich die Beschwerdeführerin allenfalls oberflächlich und keineswegs hinreichend mit der umfangreichen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung auseinander. 

Für  Nichtjuristen übersetzt heißt dies: Wir wissen nicht, welche Grundrechte durch die Kündigung verletzt sein sollen. Anscheinend habt ihr unsere Urteile zu Eigenbedarfskündigungen, wenn ihr sie überhaupt gelesen habt, nur überflogen. 

Interessanter fand das Bundesverfassungsgericht die Frage, ob die Grundrechte der Mieterin verletzt waren, indem die Revision nicht zugelassen wurde.

Es fehlte in der Verfassungsbeschwerde eine Begründung, weshalb die Revision aufgrund dieser Rechtssätze hätte zugelassen werden müssen. Es wurden die tragenden Rechtssätze über die Zulassung der Revision wiederholt, ohne zu sagen, weshalb diese in dem Einzelfall vorliegen sollten.

Dies sah die Bundesrechtsanwaltskammer (Stellungnahme Nr. 3/2014) ebenso: Um welche Rechtsfrage es sich dabei im konkreten Fall handeln soll, sagt die Beschwerde nicht ausdrücklich. Das ist doppelt ungewöhnlich: Wäre die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 ZPO im konkreten Fall nicht wegen § 26 Nr. 8 EGZPO ausgeschlossen, sondern statthaft, so hätte die Beschwerdeführerin nach § 544 Abs. 2 Satz 3 i.V. mit § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO den Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung darlegen, dazu die konkrete Rechtsfrage formulieren und deren Entscheidungserheblichkeit und Klärungsbedürftigkeit begründen müssen.

Das Bundesverfassungsgericht führt zu den Bgründungsmängeln aus: Die Verfassungsbeschwerde kann, soweit eine Verletzung von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gerügt wird, trotz einiger Begründungsdefizite den Anforderungen der §§ 92, 23 Abs. 1 Satz 2 BVerfGG noch genügen. 

Für Nichtjuristen übersetzt heißt dies: Wir sehen uns im Interesse der Rechtsuchenden nicht nur den Teil der Verfassungsbeschwerde über die Nichtzulassung der Revision an, in der die Begründung fehlt, sondern die gesamte Verfassungsbeschwerde. Anhand der vorangegangenen Argumente zu der behaupteten Grundrechtsverletzung wegen der Eigenbedarfskündigung überprüfen wir im Interesse der Mieterin, ob vielleicht das Rechtsmittel willkürlich nicht zugelassen wurde.

Die Revision war nicht zuzulassen

Der Bundesgerichtshof als zuständiges Revisionsgericht hat auf Nachfrage des Bundesverfassungsgerichts bestätigt, dass nach seiner Meinung ein Revisionszulassungsgrund in diesem Fall nicht ersichtlich gewesen sei.

Das Bundesverfassungsgericht war ebenfalls der Ansicht, dass das Urteil des Landgerichts der höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht und ein sonstiger Revisionszulassungsgrund nicht ersichtlich sei. 

Jedes ernsthafte und nachvollziehbare berechtigte Interesse des Vermieters an der Selbstnutzung sei entsprechend der gesetzlichen Regelung als Kündigungsgrund ausreichend. Hierzu gehört auch, wie in diesem Fall, die nur zeitweilige Nutzung einer Wohnung durch den Vermieter.

Was bedeutet das im Ergebnis

Der Vermieter kann weiterhin nicht einfach so das Mietverhältnis über Wohnräume auflösen.  Ich gehe davon aus, dass ein Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen kann, nur weil er die Wohnung in Berlin als Schlafstätte für seine monatlichen Opernbesuche in Berlin benötigt.

Ein Mieterschutz gegen vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen ist wie bisher gegeben. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass kein Eigenbedarf vorlag, sondern der  Vermieter die Wohnung nur gewinnbringend verkaufen wollte, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig und geht das Risiko ein, dass eine Strafanzeige wegen Prozessbetruges erfolgt. 

Selbst wenn der Vermieter nach einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag schließt, kann der Mieter diesen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und Schadensersatz verlangen, nachdem er Kenntnis von dem von Anfang an fehlenden Kündigungsgrund erlangt hat.

Die Gerichte haben weiterhin die zum Schutze des Mieters erlassenen gesetzlichen Vorschriften über den generellen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, z.B. die Sperrklausel, zu beachten.

Der Vermieter muss, wie bisher, sein ernsthaftes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages spätestens im Prozess für das Gericht nachvollziehbar darlegen und notfalls beweisen. Die Gerichte werden sorgfältig überprüfen, ob kein vorgeschobener Eigenbedarf vorliegt.

Der Mieter wird immer noch durch die sogenannte Härteklausel geschützt. Er kann Härtegründe vortragen, aufgrund des Vorliegens derer sich ergibt, dass er entweder zeitweise oder auf Dauer die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen kann.

Tragen die Kündigungsgründe und trägt der Mieter Härtegründe vor, hat durch das Gericht eine Grundrechtsabwägung zwischen den Grundrechten des Vermieters und des Mieters stattzufinden. Je nachdem, welche Grundrechtsposition schützenswerter ist, wird die Entscheidung des Gerichts ausfallen.

In dem vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall, hatte die Mieterin die Kündigung nicht ernst genommen.  Sie bemühte sich nicht nachweisbar um Alternativwohnraum, so dass sie keine Härtegründe gegenüber dem Gericht geltend machen konnte. Gegebenenfalls wäre ansonsten der Prozess  anders ausgegangen.

Wie ich das sehe

Als Anwalt vertrete ich sowohl die Interessen von Mietern als auch von Vermietern. Ich sehe die unterschiedlichen Sichtweisen der Mietvertragsparteien und das oft fehlende Verständnis für die Interessen der jeweils anderen Seite.

Hier ist oft das Einschalten eines Anwaltes sinnvoll. Ein erfahrenenr Anwalt im Mietrecht kennt das für beide Seiten bestehende Prozessrisiko und deren möglichen Interessen.  

Der Anwalt kann bei der Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem vertragstreuen Mieter das Gespräch suchen und eine außergerichtliche Lösung finden. Wenn es optimal läuft, haben hierdurch beide Seiten ihre Vorteile.

In diesem Fall sehe ich die Entscheidung als richtig an. Wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und keine Härtegründe gegeben sind, benötigt der Mieter keinen besonderen weitergehenden Schutz.

Rechtsthemen: KündigungMieterVermieterEigenbedarfZweitwohnungRechtsklarheit: Mietrecht
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Bundesverfassungsgericht bestätigt Eigenbedarf des Vermieters

Anwalt Berlin Blog - Mo, 06/30/2014 - 00:00
  Hintergrund der Verfassungsbeschwerde war, dass ein von mir vertretener Vermieter seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs kündigte. 

Bei der Eigenbedarfskündigung bleibt alles beim Alten

Die Aufregung war groß, als das Bundesverfassungsgericht entschied, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der seine Wohnung in Berlin als Zweitwohnung nutzen will, mit der Verfassung in Einklang steht. So tituliert die Süddeutsche Zeitung  "Karlsruhe schwächt Rechte von Mietern - Kündigung bei Eigenbedarf wird erleichtert" 

Liest man  den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 23.04.2014, 1 BvR 2851/13), stellt man schnell fest, dass das Bundesverfassungsgericht nur die bereits seit langem bestehende Rechtslage, die sich unter anderem aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und Bundesgerichtshofs ergibt, bestätigte. Von daher kann von einer Schwächung der Mieterrechte bzw. einer Erleichterung der Eigenbedarfskündigung durch die Entscheidung Bundesverfassungsgerichts nicht die Rede sein.

Was ist geschehen

Der Vermieter will die Wohnung als Zweitwohnung nutzen um seine minderjährige Tochter öfter sehen zu können. Er lebt in Hannover und hat eine Tochter in Berlin aus einer früheren Beziehung. Aus diesem Grund kündigte er seiner Mieterin wegen Eigenbedarf.

Nachdem das Landgericht Berlin (Urteil v. 22.08.2013, 67 S 121/12) durch eine ausführliche Befragung des Vermieters und seiner Ehefrau sich davon überzeugte, dass die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe ernst gemeint und nachvollziehbar sind, hat es der auf die Eigenbedarfskündigung gestützte Räumungsklage stattgegeben. Eine Revision ließ das Landgericht nicht zu, da es davon ausging, dass das Urteil der höchstrichterlichen Rechtsprechung entsprach.

Die Mieterin legte gegen das Urteil in Karlsruhe Verfassungsbeschwerde mit der Begründung ein, ihre Grundrechte seien durch das Landgericht Berlin verletzt worden. Dies sah das Bundesverfassungsgericht nicht so.  

Bei der Eigenbedarfskündigung sowie den sonstigen Kündigungen des Mietvertrages wegen des berechtigten Interesses des Vermieters prallen zwei Grundrechte aufeinander. Das Grundrecht des Vermieters aus seinem Eigentum und das eigentumsähnliche Grundrecht des Mieters. Für den Mieter stellt die Wohnung seinen Lebensmittelpunkt dar, so dass dem vertragstreuen Mieter ebenfalls der Schutz durch die Verfassung zuteil wird. 

Aus der Begründung der Mieterin in der Verfassungsbeschwerde war eine Grundrechtsverletzung nicht ersichtlich

Inwieweit das Grundrecht der Mieterin aus Art. 14  Abs. 1 GG (Eigentum) durch das Urteil des Landgerichts Berlin verletzt sein sollten, war aus der Verfassungsbeschwerde nicht ersichtlich. 

Das Bundesverfassungsgericht führt hierzu aus: Dass die Auslegung des einschlägigen Gesetzesrechts durch das Fachgericht Fehler erkennen lasse, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen könnten, wird nicht dargelegt. Insbesondere setzt sich die Beschwerdeführerin allenfalls oberflächlich und keineswegs hinreichend mit der umfangreichen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung auseinander. 

Für  Nichtjuristen übersetzt heißt dies: Wir wissen nicht, welche Grundrechte durch die Kündigung verletzt sein sollen. Anscheinend habt ihr unsere Urteile zu Eigenbedarfskündigungen, wenn ihr sie überhaupt gelesen habt, nur überflogen. 

Interessanter fand das Bundesverfassungsgericht die Frage, ob die Grundrechte der Mieterin verletzt waren, indem die Revision nicht zugelassen wurde.

Es fehlte in der Verfassungsbeschwerde eine Begründung, weshalb die Revision aufgrund dieser Rechtssätze hätte zugelassen werden müssen. Es wurden die tragenden Rechtssätze über die Zulassung der Revision wiederholt, ohne zu sagen, weshalb diese in dem Einzelfall vorliegen sollten.

Dies sah die Bundesrechtsanwaltskammer (Stellungnahme Nr. 3/2014) ebenso: Um welche Rechtsfrage es sich dabei im konkreten Fall handeln soll, sagt die Beschwerde nicht ausdrücklich. Das ist doppelt ungewöhnlich: Wäre die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 ZPO im konkreten Fall nicht wegen § 26 Nr. 8 EGZPO ausgeschlossen, sondern statthaft, so hätte die Beschwerdeführerin nach § 544 Abs. 2 Satz 3 i.V. mit § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO den Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung darlegen, dazu die konkrete Rechtsfrage formulieren und deren Entscheidungserheblichkeit und Klärungsbedürftigkeit begründen müssen.

Das Bundesverfassungsgericht führt zu den Bgründungsmängeln aus: Die Verfassungsbeschwerde kann, soweit eine Verletzung von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gerügt wird, trotz einiger Begründungsdefizite den Anforderungen der §§ 92, 23 Abs. 1 Satz 2 BVerfGG noch genügen. 

Für Nichtjuristen übersetzt heißt dies: Wir sehen uns im Interesse der Rechtsuchenden nicht nur den Teil der Verfassungsbeschwerde über die Nichtzulassung der Revision an, in der die Begründung fehlt, sondern die gesamte Verfassungsbeschwerde. Anhand der vorangegangenen Argumente zu der behaupteten Grundrechtsverletzung wegen der Eigenbedarfskündigung überprüfen wir im Interesse der Mieterin, ob vielleicht das Rechtsmittel willkürlich nicht zugelassen wurde.

Die Revision war nicht zuzulassen

Der Bundesgerichtshof als zuständiges Revisionsgericht hat auf Nachfrage des Bundesverfassungsgerichts bestätigt, dass nach seiner Meinung ein Revisionszulassungsgrund in diesem Fall nicht ersichtlich gewesen sei.

Das Bundesverfassungsgericht war ebenfalls der Ansicht, dass das Urteil des Landgerichts der höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht und ein sonstiger Revisionszulassungsgrund nicht ersichtlich sei. 

Jedes ernsthafte und nachvollziehbare berechtigte Interesse des Vermieters an der Selbstnutzung sei entsprechend der gesetzlichen Regelung als Kündigungsgrund ausreichend. Hierzu gehört auch, wie in diesem Fall, die nur zeitweilige Nutzung einer Wohnung durch den Vermieter.

Was bedeutet das im Ergebnis

Der Vermieter kann weiterhin nicht einfach so das Mietverhältnis über Wohnräume auflösen.  Ich gehe davon aus, dass ein Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen kann, nur weil er die Wohnung in Berlin als Schlafstätte für seine monatlichen Opernbesuche in Berlin benötigt.

Ein Mieterschutz gegen vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen ist wie bisher gegeben. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass kein Eigenbedarf vorlag, sondern der  Vermieter die Wohnung nur gewinnbringend verkaufen wollte, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig und geht das Risiko ein, dass eine Strafanzeige wegen Prozessbetruges erfolgt. 

Selbst wenn der Vermieter nach einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag schließt, kann der Mieter diesen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und Schadensersatz verlangen, nachdem er Kenntnis von dem von Anfang an fehlenden Kündigungsgrund erlangt hat.

Die Gerichte haben weiterhin die zum Schutze des Mieters erlassenen gesetzlichen Vorschriften über den generellen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, z.B. die Sperrklausel, zu beachten.

Der Vermieter muss, wie bisher, sein ernsthaftes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages spätestens im Prozess für das Gericht nachvollziehbar darlegen und notfalls beweisen. Die Gerichte werden sorgfältig überprüfen, ob kein vorgeschobener Eigenbedarf vorliegt.

Der Mieter wird immer noch durch die sogenannte Härteklausel geschützt. Er kann Härtegründe vortragen, aufgrund des Vorliegens derer sich ergibt, dass er entweder zeitweise oder auf Dauer die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen kann.

Tragen die Kündigungsgründe und trägt der Mieter Härtegründe vor, hat durch das Gericht eine Grundrechtsabwägung zwischen den Grundrechten des Vermieters und des Mieters stattzufinden. Je nachdem, welche Grundrechtsposition schützenswerter ist, wird die Entscheidung des Gerichts ausfallen.

In dem vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall, hatte die Mieterin die Kündigung nicht ernst genommen.  Sie bemühte sich nicht nachweisbar um Alternativwohnraum, so dass sie keine Härtegründe gegenüber dem Gericht geltend machen konnte. Gegebenenfalls wäre ansonsten der Prozess  anders ausgegangen.

Wie ich das sehe

Als Anwalt vertrete ich sowohl die Interessen von Mietern als auch von Vermietern. Ich sehe die unterschiedlichen Sichtweisen der Mietvertragsparteien und das oft fehlende Verständnis für die Interessen der jeweils anderen Seite.

Hier ist oft das Einschalten eines Anwaltes sinnvoll. Ein erfahrenenr Anwalt im Mietrecht kennt das für beide Seiten bestehende Prozessrisiko und deren möglichen Interessen.  

Der Anwalt kann bei der Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem vertragstreuen Mieter das Gespräch suchen und eine außergerichtliche Lösung finden. Wenn es optimal läuft, haben hierdurch beide Seiten ihre Vorteile.

In diesem Fall sehe ich die Entscheidung als richtig an. Wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und keine Härtegründe gegeben sind, benötigt der Mieter keinen besonderen weitergehenden Schutz.

Kategorien: Anwalt Berlin Blog

Eigenbedarfskündigung möglich, wenn der Vermieter nur eine Zweitwohnung benötigt

Anwalt Berlin Blog - Mo, 10/07/2013 - 14:47

Titelseite Sueddeutsche Zeitung (1. Oktober 2013): "Chefarzt darf Mieterin kündigen"

Am Dienstag den 01.10.2013 nahm ich die Süddeutsche Zeitung aus dem Briefkasten und ging zur Arbeit . Auf der Titelseite zwischen einem Artikel über Frau Merkel und einem Artikel über Herrn Erdogan fiel mir sofort die Schlagzeile „Kurzvisite bei seiner Tochter auf“. Laut der Süddeutschen Zeitung soll die Eigenbedarfskündigung eines Chefarztes Rechtsgeschichte geschrieben haben. Dieser kündigte seiner Mieterin, um am Wohnsitz seiner Tochter mit dieser die Wohnung als Zweitwohnung nutzen zu können.

 Als Jurist wäre ich stolz, wenn die Eigenbedarfskündigung und meine rechtliche Argumentation „Rechtsgeschichte“ geschrieben hätte. Anders als die Süddeutsche Zeitung und die Mieterin meinen, schreibt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 22.08.2013 (67 S 121/12, Urteilsbegründung bitte hier als PDF herunterladen) keine „Rechtsgeschichte“. Das Landgericht folgt nur konsequent der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs zu der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, die in dem Urteil zitiert wird.

Was ist passiert?

 Hintergrund des Rechtsstreits war, dass der Vermieter in Berlin ein Kind aus einer früheren Beziehung hat. Die Eltern hatten sich kurz nach der Geburt des Kindes getrennt. Ab diesem Zeitpunkt und die folgenden neun Jahre teilten sich die Eltern das gemeinsame Umgangs- und Sorgerecht für ihre Tochter. Zwei Wochen war die Tochter bei der Mutter. Zwei Wochen verbrachte die Tochter bei dem Vater. Eine typische Patchworkfamilie, deren es eine Vielzahl gibt. Die Tochter des Vermieters hatte zum damaligen Zeitpunkt zwei Familien in Berlin und verbrachte mit ihren Eltern und den Geschwistern aus beiden Beziehungen gleichviel Zeit.

Als der Vermieter ein Stellenangebot als Chefarzt in Hannover bekam, entschloss er sich umzuziehen. Zunächst ging er davon aus, dass er die bisherige enge Beziehung zu seiner Tochter dergestallt aufrecht erhalten könne. Als der Vermieter nach ca. einem Jahr feststellte, dass seine Besuche in Berlin und die Besuche der Tochter in Hannover die vorherige Nähebeziehung zu seiner Tochter nicht aufrecht erhalten konnten, überlegte er sich, wie er auch in Berlin eine familiäre und häusliche Atmosphäre für seine Tochter schaffen könne.

Der Kläger entschied sich, dass er die vermietete Wohnung selber nutzen will. In dieser Wohnung kann er eine familiäre Atmosphäre schaffen, in der er und seine Familienangehörigen spontan, kurzfristig und jederzeit seine Tochter in einer familiären Umgebung treffen können. Er wusste, dass die Mieterin seit geraumer Zeit mit der Wohnung unzufrieden war. Er kündigte der Mieterin aufgrund dieses Selbstnutzungswunsches als Zweitwohnung wegen Eigenbedarfs.

Weshalb war die Kündigung wirksam?

In rechtlicher Hinsicht entspricht, wie bereits oben gesagt, das Urteil des Landgerichts Berlin der ständigen Rechtsprechung. So hat der Bundesgerichtshof das berechtigte Interesse auch dann bejaht, wenn der Vermieter die Wohnung für sein Au-Pair oder für das Gewerbe seiner Ehefrau benötigt.

Bemerkenswert an dem Urteil des Landgerichts ist, wie dieses sich mit der gesellschaftlichen Lebenswirklichkeit auseinandersetzt, dass eine Großzahl von Kindern in Familien aufwächst, bei denen sich die leiblichen Eltern getrennt haben. Diese Kinder, die keine Schuld an der Trennung der Eltern trifft, müssen dennoch hinnehmen, dass ein Elternteil in eine andere Stadt zieht. Wenn das weggezogene Elternteil den Kontakt zu dem Kind an dem Wohnsitz des Kindes in einer familiären Atmosphäre wünscht und aus diesem Grunde die vermietete Wohnung als Zweitwohnung selber benötigt, stellt dies ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages dar.

Diesem Elternteil ist es eben nicht zuzumuten, auf dem Sofa der ehemaligen Lebenspartnerin zu schlafen oder sein Kind immer nur bei Bekannten oder in Hotels zu treffen. Art. 6 GG stellt die Familie unter den besonderen Schutz der staatlichen Ordnung und ist auch im Rahmen der Eigenbedarfskündigung von den Gerichten zu beachten.

Wo bleibt der Mieterschutz

In Ballungsräumen, wie z.B. in Berlin zahlen Mieter mit Altmietverträgen teilweise sehr geringe Mieten. So auch in diesem Fall. Wie sich aus dem Artikel der Süddeutschen Zeitung ergibt, stellt für die Mieterin nicht der Wohnraumverlust an sich eine Belastung dar, sondern dass vergleichbarer Wohnraum bei einer Neuanmietung erheblich teurer werden wird.

Diese Mieter sind aber nicht schutzlos. Das Eigentum unterliegt verfassungsrechtlich einer sozialen Verantwortung. Der Gesetzgeber schützt über § 574 BGB die bedürftigen Mieter. Wenn die ordentliche Kündigung für die Mieter im Vergleich zu den Vermieterinteressen eine Härte bedeutet, können diese erfolgreich der Kündigung widersprechen. Der Gesetzgeber verlangt insoweit von den Gerichten, dass diese die verfassungsmäßig geschützten Rechte des Vermieters gegenüber den berechtigten Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses abwägt. Überwiegen die Mieterinteressen, wird das Mietverhältnis trotz Vorliegens eines Eigenbedarfs mit dem Vermieter fortgesetzt.

In diesem Fall brauchte das Landgericht Berlin das Vorliegen der Härtegründe nicht zu prüfen. Die Mieterin legte keine Tatsachen dar, aus denen sich eine Härte aufgrund der Kündigung ergeben könnte. Dies ist aber Voraussetzung, damit das Gericht das Vorliegen eines Härtegrundes prüfen kann. Das Urteil war somit im Hinblick auf die Wirksamkeit der Kündigung weder mieter- noch vermieterfreundlich. Das Landgericht konnte nur entsprechend den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung überprüfen, inwieweit die Kündigungsgründe des Vermieters tatsächlich gegeben waren.

Das Vorliegen eines Härtegrundes bei der Mieterin konnte nicht berücksichtigen, da jeglicher beweiserheblicher Tatsachenvortrag auf Seiten der Mieterin fehlte.

Weshalb wurde auch der Mieterin Geld zugesprochen?

Defacto hat das Landgericht der Mieterin eine Umzugsbeihilfe zugesprochen, um dieser einen Auszug zu erleichtern.

Anders als das Amtsgericht, meinte das Landgericht, dass die Mieterin zur Mietminderung berechtigt sei. Ist gegen ein Urteil kein Rechtsmittel möglich, wie in diesem Fall, besteht immer die Gefahr einer willkürlichen Entscheidung des Gerichts. Die Parteien stritten auch darüber, ob die Mieterin nach Treu und Glauben bzw. aufgrund von Verwirkung sich nicht auf ihr Mietminderungsrecht berufen durfte. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde. Im Jahre 1996 sollen bei Umbauarbeiten in dem Mehrfamilienhaus die damals gültigen Schallschutzbestimmungen nicht eingehalten worden sein.

Eine Mängelanzeige durch die Mieterin erfolgte nicht. Als die Hausverwaltung im Jahre 2001 bei der Mieterin nachfragte, ob auch ihre Wohnung nach den Bauarbeiten extrem hellhörig geworden sei, erhielt diese keine Antwort. Der Vermieter ging davon aus, dass seine Wohnung von den Baumängeln nicht betroffen sei.

Es ist dem Vermieter aus nachvollziehbaren Gründe verwehrt, regelmäßig die Wohnung seiner Mieter auf das Vorliegen von Mängeln zu untersuchen. Er ist auf die Mängelanzeige der Mieter angewiesen, um nach Baumaßnahmen den Mangel anzuzeigen und durch die bauausführende Firma beseitigen zu lassen. In diesem Fall fragte der Vermieter bei der Mieterin im Jahre 2001 sogar nach, ob es bei ihr Mängel im Hinblick auf den Schallschutz gäbe.

Erst Ende 2005, also neun Jahre später, zeigte die Mieterin gegenüber dem Vermieter den Mangel an. Grund hierfür war, dass die Mieterin von ihrer Nachbarin erfuhr, dass diese erfolgreich die Miete minderte. In dem Verfahren trug die Mieterin vor, dass die Wohnung derart hellhörig sei, dass sie das Zähneputzen der Nachbarn sowie normale Gespräche aus der Nachbarwohnung hören würde. Auf die Nachfrage, weshalb sie diesen Mangel nicht bereits nach Beendigung der Bauarbeiten anzeigte, meinte sie, erst aufgrund des Mieterwechsels in der Nachbarwohnung seien diese Geräusche verstärkt aufgetreten.

Ihre vorherigen Nachbarn, ein älteres Rentnerehepaar, müssen nach diesen Ausführungen der Mieterin im Laufe von acht Jahren sich niemals die Zähne geputzt oder sonstwie das Badezimmer genutzt haben. Außerdem muss das Rentnerehepaar stumm gewesen sein, wenn die Mieterin erst das Zähneputzen der Krankenschwester und deren Unterhaltungen nach deren Einzug gehört haben will. Dies wiederum hat die Mieterin in dem Verfahren nicht vorgetragen. Selbst mein dreizehnjähriger Sohn konnte ohne weiteres Erkennen, dass der von der Mieterin vorgetragene Sachverhalt nicht zutreffen konnte. Auch das Amtsgericht hatte erhebliche Zweifel, dass die Ausführungen der Mieterin vom Zeitpunkt der Kenntnis des Mangels zuträfen. Dennoch nahm das Landgericht an, dass dieser Tatsachenvortrag der Mieterin der Wahrheit entspreche.

Wenn jemand über neun Jahre einen Mietmangel aufgrund von Bauarbeiten selbst auf Nachfrage des Vermieters nicht anzeigt und keine Mietminderungsrechte geltend macht, darf der Vermieter aufgrund des langen Zeitraums und den Umstand der fehlenden Mängelanzeige darauf vertrauen, dass dieser Mieter auch in Zukunft keine Mietminderungsrechte geltend macht. Dies sah das Landgericht anders und sprach der Mieterin die Mietminderungsansprüche, quasi als Umzugsbeihilfe, zu. Der Vermieter kann mit dieser Entscheidung des Landgerichts leben. Er hätte es allerdings bevorzugt, sich bereits im Vorfeld gütlich mit der Mieterin im Hinblick auf die Umzugsbeihilfe zu einigen statt einen jahrelangen Rechtsstreit führen zu müssen.

Wie soll ich mich im Falle einer Eigenbedarfskündigung verhalten?

Im Ergebnis zeigt dieser Rechtsstreit wieder, dass sowohl Vermieter als auch Mieter sich bei einer Eigenbedarfskündigung anwaltlicher Hilfe bedienen und nach einer einvernehmlichen Lösung suchen sollten. Es ist in der Regel für beide Seiten besser, wenn sie sich im Vorfeld eines anstehenden Gerichtsverfahrens einigen können. Der Vorteil für den Vermieter besteht darin, dass dieser durch Zahlung einer Umzugsbeihilfe sich von dem immer bestehenden Prozessrisiko freikauft und erheblich schneller seine Wohnung selber nutzen kann.

Eine gütliche Einigung hat für den Mieter wiederum den Vorteil, dass dieser eine Umzugsbeihilfe erhält, die den Verlust der Wohnung teilweise auffangen kann. Gegebenenfalls kann der Mieter auch in der Wohnung verbleiben, wenn dem Vermieter Alternativmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit denen dieser auch Leben kann.

Rechtsthemen: MietrechtEigenbedarfskündigungMietkündigungRechtsklarheit: MietrechtKanzlei
Kategorien: Anwalt Berlin Blog

Eigenbedarfskündigung möglich, wenn der Vermieter nur eine Zweitwohnung benötigt

Anwalt Berlin Blog - Mo, 10/07/2013 - 14:47

Titelseite Sueddeutsche Zeitung (1. Oktober 2013): "Chefarzt darf Mieterin kündigen"

Am Dienstag den 01.10.2013 nahm ich die Süddeutsche Zeitung aus dem Briefkasten und ging zur Arbeit . Auf der Titelseite zwischen einem Artikel über Frau Merkel und einem Artikel über Herrn Erdogan fiel mir sofort die Schlagzeile „Kurzvisite bei seiner Tochter auf“. Laut der Süddeutschen Zeitung soll die Eigenbedarfskündigung eines Chefarztes Rechtsgeschichte geschrieben haben. Dieser kündigte seiner Mieterin, um am Wohnsitz seiner Tochter mit dieser die Wohnung als Zweitwohnung nutzen zu können.

 Als Jurist wäre ich stolz, wenn die Eigenbedarfskündigung und meine rechtliche Argumentation „Rechtsgeschichte“ geschrieben hätte. Anders als die Süddeutsche Zeitung und die Mieterin meinen, schreibt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 22.08.2013 (67 S 121/12, Urteilsbegründung bitte hier als PDF herunterladen) keine „Rechtsgeschichte“. Das Landgericht folgt nur konsequent der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs zu der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, die in dem Urteil zitiert wird.

Was ist passiert?

 Hintergrund des Rechtsstreits war, dass der Vermieter in Berlin ein Kind aus einer früheren Beziehung hat. Die Eltern hatten sich kurz nach der Geburt des Kindes getrennt. Ab diesem Zeitpunkt und die folgenden neun Jahre teilten sich die Eltern das gemeinsame Umgangs- und Sorgerecht für ihre Tochter. Zwei Wochen war die Tochter bei der Mutter. Zwei Wochen verbrachte die Tochter bei dem Vater. Eine typische Patchworkfamilie, deren es eine Vielzahl gibt. Die Tochter des Vermieters hatte zum damaligen Zeitpunkt zwei Familien in Berlin und verbrachte mit ihren Eltern und den Geschwistern aus beiden Beziehungen gleichviel Zeit.

Als der Vermieter ein Stellenangebot als Chefarzt in Hannover bekam, entschloss er sich umzuziehen. Zunächst ging er davon aus, dass er die bisherige enge Beziehung zu seiner Tochter dergestallt aufrecht erhalten könne. Als der Vermieter nach ca. einem Jahr feststellte, dass seine Besuche in Berlin und die Besuche der Tochter in Hannover die vorherige Nähebeziehung zu seiner Tochter nicht aufrecht erhalten konnten, überlegte er sich, wie er auch in Berlin eine familiäre und häusliche Atmosphäre für seine Tochter schaffen könne.

Der Kläger entschied sich, dass er die vermietete Wohnung selber nutzen will. In dieser Wohnung kann er eine familiäre Atmosphäre schaffen, in der er und seine Familienangehörigen spontan, kurzfristig und jederzeit seine Tochter in einer familiären Umgebung treffen können. Er wusste, dass die Mieterin seit geraumer Zeit mit der Wohnung unzufrieden war. Er kündigte der Mieterin aufgrund dieses Selbstnutzungswunsches als Zweitwohnung wegen Eigenbedarfs.

Weshalb war die Kündigung wirksam?

In rechtlicher Hinsicht entspricht, wie bereits oben gesagt, das Urteil des Landgerichts Berlin der ständigen Rechtsprechung. So hat der Bundesgerichtshof das berechtigte Interesse auch dann bejaht, wenn der Vermieter die Wohnung für sein Au-Pair oder für das Gewerbe seiner Ehefrau benötigt.

Bemerkenswert an dem Urteil des Landgerichts ist, wie dieses sich mit der gesellschaftlichen Lebenswirklichkeit auseinandersetzt, dass eine Großzahl von Kindern in Familien aufwächst, bei denen sich die leiblichen Eltern getrennt haben. Diese Kinder, die keine Schuld an der Trennung der Eltern trifft, müssen dennoch hinnehmen, dass ein Elternteil in eine andere Stadt zieht. Wenn das weggezogene Elternteil den Kontakt zu dem Kind an dem Wohnsitz des Kindes in einer familiären Atmosphäre wünscht und aus diesem Grunde die vermietete Wohnung als Zweitwohnung selber benötigt, stellt dies ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages dar.

Diesem Elternteil ist es eben nicht zuzumuten, auf dem Sofa der ehemaligen Lebenspartnerin zu schlafen oder sein Kind immer nur bei Bekannten oder in Hotels zu treffen. Art. 6 GG stellt die Familie unter den besonderen Schutz der staatlichen Ordnung und ist auch im Rahmen der Eigenbedarfskündigung von den Gerichten zu beachten.

Wo bleibt der Mieterschutz

In Ballungsräumen, wie z.B. in Berlin zahlen Mieter mit Altmietverträgen teilweise sehr geringe Mieten. So auch in diesem Fall. Wie sich aus dem Artikel der Süddeutschen Zeitung ergibt, stellt für die Mieterin nicht der Wohnraumverlust an sich eine Belastung dar, sondern dass vergleichbarer Wohnraum bei einer Neuanmietung erheblich teurer werden wird.

Diese Mieter sind aber nicht schutzlos. Das Eigentum unterliegt verfassungsrechtlich einer sozialen Verantwortung. Der Gesetzgeber schützt über § 574 BGB die bedürftigen Mieter. Wenn die ordentliche Kündigung für die Mieter im Vergleich zu den Vermieterinteressen eine Härte bedeutet, können diese erfolgreich der Kündigung widersprechen. Der Gesetzgeber verlangt insoweit von den Gerichten, dass diese die verfassungsmäßig geschützten Rechte des Vermieters gegenüber den berechtigten Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses abwägt. Überwiegen die Mieterinteressen, wird das Mietverhältnis trotz Vorliegens eines Eigenbedarfs mit dem Vermieter fortgesetzt.

In diesem Fall brauchte das Landgericht Berlin das Vorliegen der Härtegründe nicht zu prüfen. Die Mieterin legte keine Tatsachen dar, aus denen sich eine Härte aufgrund der Kündigung ergeben könnte. Dies ist aber Voraussetzung, damit das Gericht das Vorliegen eines Härtegrundes prüfen kann. Das Urteil war somit im Hinblick auf die Wirksamkeit der Kündigung weder mieter- noch vermieterfreundlich. Das Landgericht konnte nur entsprechend den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung überprüfen, inwieweit die Kündigungsgründe des Vermieters tatsächlich gegeben waren.

Das Vorliegen eines Härtegrundes bei der Mieterin konnte nicht berücksichtigen, da jeglicher beweiserheblicher Tatsachenvortrag auf Seiten der Mieterin fehlte.

Weshalb wurde auch der Mieterin Geld zugesprochen?

Defacto hat das Landgericht der Mieterin eine Umzugsbeihilfe zugesprochen, um dieser einen Auszug zu erleichtern.

Anders als das Amtsgericht, meinte das Landgericht, dass die Mieterin zur Mietminderung berechtigt sei. Ist gegen ein Urteil kein Rechtsmittel möglich, wie in diesem Fall, besteht immer die Gefahr einer willkürlichen Entscheidung des Gerichts. Die Parteien stritten auch darüber, ob die Mieterin nach Treu und Glauben bzw. aufgrund von Verwirkung sich nicht auf ihr Mietminderungsrecht berufen durfte. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde. Im Jahre 1996 sollen bei Umbauarbeiten in dem Mehrfamilienhaus die damals gültigen Schallschutzbestimmungen nicht eingehalten worden sein.

Eine Mängelanzeige durch die Mieterin erfolgte nicht. Als die Hausverwaltung im Jahre 2001 bei der Mieterin nachfragte, ob auch ihre Wohnung nach den Bauarbeiten extrem hellhörig geworden sei, erhielt diese keine Antwort. Der Vermieter ging davon aus, dass seine Wohnung von den Baumängeln nicht betroffen sei.

Es ist dem Vermieter aus nachvollziehbaren Gründe verwehrt, regelmäßig die Wohnung seiner Mieter auf das Vorliegen von Mängeln zu untersuchen. Er ist auf die Mängelanzeige der Mieter angewiesen, um nach Baumaßnahmen den Mangel anzuzeigen und durch die bauausführende Firma beseitigen zu lassen. In diesem Fall fragte der Vermieter bei der Mieterin im Jahre 2001 sogar nach, ob es bei ihr Mängel im Hinblick auf den Schallschutz gäbe.

Erst Ende 2005, also neun Jahre später, zeigte die Mieterin gegenüber dem Vermieter den Mangel an. Grund hierfür war, dass die Mieterin von ihrer Nachbarin erfuhr, dass diese erfolgreich die Miete minderte. In dem Verfahren trug die Mieterin vor, dass die Wohnung derart hellhörig sei, dass sie das Zähneputzen der Nachbarn sowie normale Gespräche aus der Nachbarwohnung hören würde. Auf die Nachfrage, weshalb sie diesen Mangel nicht bereits nach Beendigung der Bauarbeiten anzeigte, meinte sie, erst aufgrund des Mieterwechsels in der Nachbarwohnung seien diese Geräusche verstärkt aufgetreten.

Ihre vorherigen Nachbarn, ein älteres Rentnerehepaar, müssen nach diesen Ausführungen der Mieterin im Laufe von acht Jahren sich niemals die Zähne geputzt oder sonstwie das Badezimmer genutzt haben. Außerdem muss das Rentnerehepaar stumm gewesen sein, wenn die Mieterin erst das Zähneputzen der Krankenschwester und deren Unterhaltungen nach deren Einzug gehört haben will. Dies wiederum hat die Mieterin in dem Verfahren nicht vorgetragen. Selbst mein dreizehnjähriger Sohn konnte ohne weiteres Erkennen, dass der von der Mieterin vorgetragene Sachverhalt nicht zutreffen konnte. Auch das Amtsgericht hatte erhebliche Zweifel, dass die Ausführungen der Mieterin vom Zeitpunkt der Kenntnis des Mangels zuträfen. Dennoch nahm das Landgericht an, dass dieser Tatsachenvortrag der Mieterin der Wahrheit entspreche.

Wenn jemand über neun Jahre einen Mietmangel aufgrund von Bauarbeiten selbst auf Nachfrage des Vermieters nicht anzeigt und keine Mietminderungsrechte geltend macht, darf der Vermieter aufgrund des langen Zeitraums und den Umstand der fehlenden Mängelanzeige darauf vertrauen, dass dieser Mieter auch in Zukunft keine Mietminderungsrechte geltend macht. Dies sah das Landgericht anders und sprach der Mieterin die Mietminderungsansprüche, quasi als Umzugsbeihilfe, zu. Der Vermieter kann mit dieser Entscheidung des Landgerichts leben. Er hätte es allerdings bevorzugt, sich bereits im Vorfeld gütlich mit der Mieterin im Hinblick auf die Umzugsbeihilfe zu einigen statt einen jahrelangen Rechtsstreit führen zu müssen.

Wie soll ich mich im Falle einer Eigenbedarfskündigung verhalten?

Im Ergebnis zeigt dieser Rechtsstreit wieder, dass sowohl Vermieter als auch Mieter sich bei einer Eigenbedarfskündigung anwaltlicher Hilfe bedienen und nach einer einvernehmlichen Lösung suchen sollten. Es ist in der Regel für beide Seiten besser, wenn sie sich im Vorfeld eines anstehenden Gerichtsverfahrens einigen können. Der Vorteil für den Vermieter besteht darin, dass dieser durch Zahlung einer Umzugsbeihilfe sich von dem immer bestehenden Prozessrisiko freikauft und erheblich schneller seine Wohnung selber nutzen kann.

Eine gütliche Einigung hat für den Mieter wiederum den Vorteil, dass dieser eine Umzugsbeihilfe erhält, die den Verlust der Wohnung teilweise auffangen kann. Gegebenenfalls kann der Mieter auch in der Wohnung verbleiben, wenn dem Vermieter Alternativmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit denen dieser auch Leben kann.

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Eigenbedarfskündigung möglich, wenn der Vermieter nur eine Zweitwohnung benötigt

Anwalt Berlin Blog - Mo, 10/07/2013 - 14:47

Titelseite Sueddeutsche Zeitung (1. Oktober 2013): "Chefarzt darf Mieterin kündigen"

Am Dienstag den 01.10.2013 nahm ich die Süddeutsche Zeitung aus dem Briefkasten und ging zur Arbeit . Auf der Titelseite zwischen einem Artikel über Frau Merkel und einem Artikel über Herrn Erdogan fiel mir sofort die Schlagzeile „Kurzvisite bei seiner Tochter auf“. Laut der Süddeutschen Zeitung soll die Eigenbedarfskündigung eines Chefarztes Rechtsgeschichte geschrieben haben. Dieser kündigte seiner Mieterin, um am Wohnsitz seiner Tochter mit dieser die Wohnung als Zweitwohnung nutzen zu können.

 Als Jurist wäre ich stolz, wenn die Eigenbedarfskündigung und meine rechtliche Argumentation „Rechtsgeschichte“ geschrieben hätte. Anders als die Süddeutsche Zeitung und die Mieterin meinen, schreibt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 22.08.2013 (67 S 121/12, Urteilsbegründung bitte hier als PDF herunterladen) keine „Rechtsgeschichte“. Das Landgericht folgt nur konsequent der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs zu der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, die in dem Urteil zitiert wird.

Was ist passiert?

 Hintergrund des Rechtsstreits war, dass der Vermieter in Berlin ein Kind aus einer früheren Beziehung hat. Die Eltern hatten sich kurz nach der Geburt des Kindes getrennt. Ab diesem Zeitpunkt und die folgenden neun Jahre teilten sich die Eltern das gemeinsame Umgangs- und Sorgerecht für ihre Tochter. Zwei Wochen war die Tochter bei der Mutter. Zwei Wochen verbrachte die Tochter bei dem Vater. Eine typische Patchworkfamilie, deren es eine Vielzahl gibt. Die Tochter des Vermieters hatte zum damaligen Zeitpunkt zwei Familien in Berlin und verbrachte mit ihren Eltern und den Geschwistern aus beiden Beziehungen gleichviel Zeit.

Als der Vermieter ein Stellenangebot als Chefarzt in Hannover bekam, entschloss er sich umzuziehen. Zunächst ging er davon aus, dass er die bisherige enge Beziehung zu seiner Tochter dergestallt aufrecht erhalten könne. Als der Vermieter nach ca. einem Jahr feststellte, dass seine Besuche in Berlin und die Besuche der Tochter in Hannover die vorherige Nähebeziehung zu seiner Tochter nicht aufrecht erhalten konnten, überlegte er sich, wie er auch in Berlin eine familiäre und häusliche Atmosphäre für seine Tochter schaffen könne.

Der Kläger entschied sich, dass er die vermietete Wohnung selber nutzen will. In dieser Wohnung kann er eine familiäre Atmosphäre schaffen, in der er und seine Familienangehörigen spontan, kurzfristig und jederzeit seine Tochter in einer familiären Umgebung treffen können. Er wusste, dass die Mieterin seit geraumer Zeit mit der Wohnung unzufrieden war. Er kündigte der Mieterin aufgrund dieses Selbstnutzungswunsches als Zweitwohnung wegen Eigenbedarfs.

Weshalb war die Kündigung wirksam?

In rechtlicher Hinsicht entspricht, wie bereits oben gesagt, das Urteil des Landgerichts Berlin der ständigen Rechtsprechung. So hat der Bundesgerichtshof das berechtigte Interesse auch dann bejaht, wenn der Vermieter die Wohnung für sein Au-Pair oder für das Gewerbe seiner Ehefrau benötigt.

Bemerkenswert an dem Urteil des Landgerichts ist, wie dieses sich mit der gesellschaftlichen Lebenswirklichkeit auseinandersetzt, dass eine Großzahl von Kindern in Familien aufwächst, bei denen sich die leiblichen Eltern getrennt haben. Diese Kinder, die keine Schuld an der Trennung der Eltern trifft, müssen dennoch hinnehmen, dass ein Elternteil in eine andere Stadt zieht. Wenn das weggezogene Elternteil den Kontakt zu dem Kind an dem Wohnsitz des Kindes in einer familiären Atmosphäre wünscht und aus diesem Grunde die vermietete Wohnung als Zweitwohnung selber benötigt, stellt dies ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages dar.

Diesem Elternteil ist es eben nicht zuzumuten, auf dem Sofa der ehemaligen Lebenspartnerin zu schlafen oder sein Kind immer nur bei Bekannten oder in Hotels zu treffen. Art. 6 GG stellt die Familie unter den besonderen Schutz der staatlichen Ordnung und ist auch im Rahmen der Eigenbedarfskündigung von den Gerichten zu beachten.

Wo bleibt der Mieterschutz

In Ballungsräumen, wie z.B. in Berlin zahlen Mieter mit Altmietverträgen teilweise sehr geringe Mieten. So auch in diesem Fall. Wie sich aus dem Artikel der Süddeutschen Zeitung ergibt, stellt für die Mieterin nicht der Wohnraumverlust an sich eine Belastung dar, sondern dass vergleichbarer Wohnraum bei einer Neuanmietung erheblich teurer werden wird.

Diese Mieter sind aber nicht schutzlos. Das Eigentum unterliegt verfassungsrechtlich einer sozialen Verantwortung. Der Gesetzgeber schützt über § 574 BGB die bedürftigen Mieter. Wenn die ordentliche Kündigung für die Mieter im Vergleich zu den Vermieterinteressen eine Härte bedeutet, können diese erfolgreich der Kündigung widersprechen. Der Gesetzgeber verlangt insoweit von den Gerichten, dass diese die verfassungsmäßig geschützten Rechte des Vermieters gegenüber den berechtigten Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses abwägt. Überwiegen die Mieterinteressen, wird das Mietverhältnis trotz Vorliegens eines Eigenbedarfs mit dem Vermieter fortgesetzt.

In diesem Fall brauchte das Landgericht Berlin das Vorliegen der Härtegründe nicht zu prüfen. Die Mieterin legte keine Tatsachen dar, aus denen sich eine Härte aufgrund der Kündigung ergeben könnte. Dies ist aber Voraussetzung, damit das Gericht das Vorliegen eines Härtegrundes prüfen kann. Das Urteil war somit im Hinblick auf die Wirksamkeit der Kündigung weder mieter- noch vermieterfreundlich. Das Landgericht konnte nur entsprechend den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung überprüfen, inwieweit die Kündigungsgründe des Vermieters tatsächlich gegeben waren.

Das Vorliegen eines Härtegrundes bei der Mieterin konnte nicht berücksichtigen, da jeglicher beweiserheblicher Tatsachenvortrag auf Seiten der Mieterin fehlte.

Weshalb wurde auch der Mieterin Geld zugesprochen?

Defacto hat das Landgericht der Mieterin eine Umzugsbeihilfe zugesprochen, um dieser einen Auszug zu erleichtern.

Anders als das Amtsgericht, meinte das Landgericht, dass die Mieterin zur Mietminderung berechtigt sei. Ist gegen ein Urteil kein Rechtsmittel möglich, wie in diesem Fall, besteht immer die Gefahr einer willkürlichen Entscheidung des Gerichts. Die Parteien stritten auch darüber, ob die Mieterin nach Treu und Glauben bzw. aufgrund von Verwirkung sich nicht auf ihr Mietminderungsrecht berufen durfte. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde. Im Jahre 1996 sollen bei Umbauarbeiten in dem Mehrfamilienhaus die damals gültigen Schallschutzbestimmungen nicht eingehalten worden sein.

Eine Mängelanzeige durch die Mieterin erfolgte nicht. Als die Hausverwaltung im Jahre 2001 bei der Mieterin nachfragte, ob auch ihre Wohnung nach den Bauarbeiten extrem hellhörig geworden sei, erhielt diese keine Antwort. Der Vermieter ging davon aus, dass seine Wohnung von den Baumängeln nicht betroffen sei.

Es ist dem Vermieter aus nachvollziehbaren Gründe verwehrt, regelmäßig die Wohnung seiner Mieter auf das Vorliegen von Mängeln zu untersuchen. Er ist auf die Mängelanzeige der Mieter angewiesen, um nach Baumaßnahmen den Mangel anzuzeigen und durch die bauausführende Firma beseitigen zu lassen. In diesem Fall fragte der Vermieter bei der Mieterin im Jahre 2001 sogar nach, ob es bei ihr Mängel im Hinblick auf den Schallschutz gäbe.

Erst Ende 2005, also neun Jahre später, zeigte die Mieterin gegenüber dem Vermieter den Mangel an. Grund hierfür war, dass die Mieterin von ihrer Nachbarin erfuhr, dass diese erfolgreich die Miete minderte. In dem Verfahren trug die Mieterin vor, dass die Wohnung derart hellhörig sei, dass sie das Zähneputzen der Nachbarn sowie normale Gespräche aus der Nachbarwohnung hören würde. Auf die Nachfrage, weshalb sie diesen Mangel nicht bereits nach Beendigung der Bauarbeiten anzeigte, meinte sie, erst aufgrund des Mieterwechsels in der Nachbarwohnung seien diese Geräusche verstärkt aufgetreten.

Ihre vorherigen Nachbarn, ein älteres Rentnerehepaar, müssen nach diesen Ausführungen der Mieterin im Laufe von acht Jahren sich niemals die Zähne geputzt oder sonstwie das Badezimmer genutzt haben. Außerdem muss das Rentnerehepaar stumm gewesen sein, wenn die Mieterin erst das Zähneputzen der Krankenschwester und deren Unterhaltungen nach deren Einzug gehört haben will. Dies wiederum hat die Mieterin in dem Verfahren nicht vorgetragen. Selbst mein dreizehnjähriger Sohn konnte ohne weiteres Erkennen, dass der von der Mieterin vorgetragene Sachverhalt nicht zutreffen konnte. Auch das Amtsgericht hatte erhebliche Zweifel, dass die Ausführungen der Mieterin vom Zeitpunkt der Kenntnis des Mangels zuträfen. Dennoch nahm das Landgericht an, dass dieser Tatsachenvortrag der Mieterin der Wahrheit entspreche.

Wenn jemand über neun Jahre einen Mietmangel aufgrund von Bauarbeiten selbst auf Nachfrage des Vermieters nicht anzeigt und keine Mietminderungsrechte geltend macht, darf der Vermieter aufgrund des langen Zeitraums und den Umstand der fehlenden Mängelanzeige darauf vertrauen, dass dieser Mieter auch in Zukunft keine Mietminderungsrechte geltend macht. Dies sah das Landgericht anders und sprach der Mieterin die Mietminderungsansprüche, quasi als Umzugsbeihilfe, zu. Der Vermieter kann mit dieser Entscheidung des Landgerichts leben. Er hätte es allerdings bevorzugt, sich bereits im Vorfeld gütlich mit der Mieterin im Hinblick auf die Umzugsbeihilfe zu einigen statt einen jahrelangen Rechtsstreit führen zu müssen.

Wie soll ich mich im Falle einer Eigenbedarfskündigung verhalten?

Im Ergebnis zeigt dieser Rechtsstreit wieder, dass sowohl Vermieter als auch Mieter sich bei einer Eigenbedarfskündigung anwaltlicher Hilfe bedienen und nach einer einvernehmlichen Lösung suchen sollten. Es ist in der Regel für beide Seiten besser, wenn sie sich im Vorfeld eines anstehenden Gerichtsverfahrens einigen können. Der Vorteil für den Vermieter besteht darin, dass dieser durch Zahlung einer Umzugsbeihilfe sich von dem immer bestehenden Prozessrisiko freikauft und erheblich schneller seine Wohnung selber nutzen kann.

Eine gütliche Einigung hat für den Mieter wiederum den Vorteil, dass dieser eine Umzugsbeihilfe erhält, die den Verlust der Wohnung teilweise auffangen kann. Gegebenenfalls kann der Mieter auch in der Wohnung verbleiben, wenn dem Vermieter Alternativmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit denen dieser auch Leben kann.

Kategorien: Anwalt Berlin Blog

Schadensersatz für den Sondereigentümer bei Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Anwalt Berlin Blog - Sa, 05/21/2011 - 21:01

Immer wieder kommt es im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu Schäden am Sondereigentum und Vermögenseinbußen des Sondereigentümers, wie z.B. Mietausfall.

Der Sondereigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums seine Wohnung der Gemeinschaft zur Verfügung zu stellen, soweit dies für die Ausführung dieser Arbeiten erforderlich ist.

Tritt im Rahmen dieser Arbeiten beim Betretens oder der Benutzung der Wohnung ein Schaden am Sondereigentum auf, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 14 Abs. 4 HS 2 WEG verschuldensunabhängig verpflichtet, dem Sondereingentümer den Schaden und die Vermögenseinbußen zu ersetzen. 

Der Gesetzgeber wollte hierdurch gewährleisten, dass der Sondereigentümer keinen Nachteil dadurch erleiden soll, indem er der Gemeinschaft seine Wohnung zur Verfügung stellt. Aufgrund der verschuldensunabhängigen Haftung wird ebenfalls vermieden, dass es zu Streit zwischen der Gemeinschaft und dem Sondereigentümer über mögliche Pflichtverletzungen bei der Ausführung dieser Arbeiten kommt.

In der Regel sind zumindest die Folgeschäden des Sondereigentümers durch die von der Gemeinschaft abgeschlossenen Haftpflichtversicherung mitversichert (BGH, Urt. v. 11.12.2002, GeschZ: IV ZR 226/01)

Für sonstige Schäden des Sondereigentümers, die im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten des Gemeinschaftseigentum entstehen, haftet die Gemeinschaft ausschließlich verschuldensabhängig. 

Aufgrund der Komplexität der Sach- und Rechtslage kann das oben Gesagte nur einen groben Überblick bieten und es ist im Schadensfall anwaltliche Hilfe geboten. 



Rechtsthemen: undefinedRechtsklarheit: Versicherungsrecht
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Schadensersatz für den Sondereigentümer bei Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Anwalt Berlin Blog - Sa, 05/21/2011 - 21:01

Immer wieder kommt es im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu Schäden am Sondereigentum und Vermögenseinbußen des Sondereigentümers, wie z.B. Mietausfall.

Der Sondereigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums seine Wohnung der Gemeinschaft zur Verfügung zu stellen, soweit dies für die Ausführung dieser Arbeiten erforderlich ist.

Tritt im Rahmen dieser Arbeiten beim Betretens oder der Benutzung der Wohnung ein Schaden am Sondereigentum auf, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 14 Abs. 4 HS 2 WEG verschuldensunabhängig verpflichtet, dem Sondereingentümer den Schaden und die Vermögenseinbußen zu ersetzen. 

Der Gesetzgeber wollte hierdurch gewährleisten, dass der Sondereigentümer keinen Nachteil dadurch erleiden soll, indem er der Gemeinschaft seine Wohnung zur Verfügung stellt. Aufgrund der verschuldensunabhängigen Haftung wird ebenfalls vermieden, dass es zu Streit zwischen der Gemeinschaft und dem Sondereigentümer über mögliche Pflichtverletzungen bei der Ausführung dieser Arbeiten kommt.

In der Regel sind zumindest die Folgeschäden des Sondereigentümers durch die von der Gemeinschaft abgeschlossenen Haftpflichtversicherung mitversichert (BGH, Urt. v. 11.12.2002, GeschZ: IV ZR 226/01)

Für sonstige Schäden des Sondereigentümers, die im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten des Gemeinschaftseigentum entstehen, haftet die Gemeinschaft ausschließlich verschuldensabhängig. 

Aufgrund der Komplexität der Sach- und Rechtslage kann das oben Gesagte nur einen groben Überblick bieten und es ist im Schadensfall anwaltliche Hilfe geboten. 



Rechtsthemen: undefinedRechtsklarheit: Versicherungsrecht
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Schadensersatz für den Sondereigentümer bei Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Anwalt Berlin Blog - Sa, 05/21/2011 - 21:01

Immer wieder kommt es im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu Schäden am Sondereigentum und Vermögenseinbußen des Sondereigentümers, wie z.B. Mietausfall.

Der Sondereigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums seine Wohnung der Gemeinschaft zur Verfügung zu stellen, soweit dies für die Ausführung dieser Arbeiten erforderlich ist.

Tritt im Rahmen dieser Arbeiten beim Betretens oder der Benutzung der Wohnung ein Schaden am Sondereigentum auf, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 14 Abs. 4 HS 2 WEG verschuldensunabhängig verpflichtet, dem Sondereingentümer den Schaden und die Vermögenseinbußen zu ersetzen. 

Der Gesetzgeber wollte hierdurch gewährleisten, dass der Sondereigentümer keinen Nachteil dadurch erleiden soll, indem er der Gemeinschaft seine Wohnung zur Verfügung stellt. Aufgrund der verschuldensunabhängigen Haftung wird ebenfalls vermieden, dass es zu Streit zwischen der Gemeinschaft und dem Sondereigentümer über mögliche Pflichtverletzungen bei der Ausführung dieser Arbeiten kommt.

In der Regel sind zumindest die Folgeschäden des Sondereigentümers durch die von der Gemeinschaft abgeschlossenen Haftpflichtversicherung mitversichert (BGH, Urt. v. 11.12.2002, GeschZ: IV ZR 226/01)

Für sonstige Schäden des Sondereigentümers, die im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten des Gemeinschaftseigentum entstehen, haftet die Gemeinschaft ausschließlich verschuldensabhängig. 

Aufgrund der Komplexität der Sach- und Rechtslage kann das oben Gesagte nur einen groben Überblick bieten und es ist im Schadensfall anwaltliche Hilfe geboten. 



Kategorien: Anwalt Berlin Blog

Kann jeder Versicherungsnehmer aufgrund Fehler der Versicherungen sein Geld zurück verlangen

Anwalt Berlin Blog - Sa, 02/26/2011 - 22:22

Immer wieder gibt es Behauptungen wie, Fehler bei den Versicherungsbedingungen, so bekommen Sie ihr Geld zurück; Milliardenerstattung für Lebensversicherungskunden. Tatsächlich wird über die Frage, ob der Versicherungsnehmer selbst nach Jahren durch einen Widerspruch seine Versicherungsbeiträge zurückverlangen kann, voraussichtlich der Europäische Gerichtshof entscheiden.

Betroffen sind nicht alle Versicherungen. Es sind nur  Versicherungen betroffen, die vor der Reform des Versicherungsvertragsgesetzes abgeschlossen, nach dem sog. Policenmodell zustande kamen und bei denen der Versicherungsnehmer nicht die vollständigen Vertragsunterlagen erhalten hat. Hintergrund ist, dass die Versicherungen aufgrund europarechtlicher Richtlinien und seit der Einführung des § 5a VVG a.F. verpflichtet sind, dem Versicherungsnehmer alle wesentlichen Vertragsbedingungen mit Abschluss des Versicherungsvertrages zur Verfügung zu stellen. 

Nach Erhalt der Versicherungsvertragsbedingungen hatte der Versicherungsnehmer ein Widerspruchsrecht von zwei Wochen. Hat der Versicherungsnehmer niemals die Versicherungsbedingungen erhalten, sollte das Widerspruchsrecht entsprechend der damaligen Gesetzeslage nach einem Jahr erlöschen.

Der für Versicherungsrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Hinweisbeschluss vom 01.10.2010 (IV ZR 120/09; nicht veröffentlicht) mitgeteilt, dass er erwägt durch den EuGH überprüfen zu lassen, inwieweit die Begrenzung des Widerspruchsrechts gem. § 5a Abs. 2 Satz 4 VVG a.F. auf ein Jahr eine hinreichende Umsetzung der Richtlinie 92/96/EWG bzw. der Richtlinie 2002/83/EG darstellt.
Sollte der Europäische Gerichtshof zu dem Ergebnis gelangen, dass die gesetzliche Begrenzung des Widerspruchsrechts auf ein Jahr nicht mit Europarecht vereinbar ist, können die Versicherungsnehmer, die die erforderlichen Vertragsunterlagen nicht erhalten haben, den Versicherungsvertrag selbst nach Jahren noch rückabwickeln. Dies ist in der Regel für die Versicherungsnehmer kapitalbildender Versicherungen mit einer ungünstigen Entwicklung oder bei einer vorzeitigen beabsichtigten Auflösung der Versicherung überlegenswert.

Die Versicherungen werden sich auf den Standpunkt stellen, dass diese keine Schuld an der fehlerhaften Umsetzung der Richtlinien trifft und die Versicherungen ihre gesamten Prämienkalkulation auf die damalige Gesetzeslage aufgebaut haben.  Dem ist entgegenzuhalten, dass die Versicherungen bereits aufgrund der fehlenden Übergabe der Vertragsunterlagen gegen die damals bestehende Rechtslage verstoßen haben. Sie können daher keinen größeren Schutz genießen, als den durch die Informationspflichten zu schützenden Versicherungsnehmer. Außerdem haben die Versicherungen im Laufe des Vertragsverhältnisses jederzeit die Möglichkeit, dem Versicherungsnehmer die Vertragsunterlagen mit einer Belehrung über sein noch bestehendes Widerspruchsrecht zu übersenden und damit ihrer gesetzlichen Informationspflicht nachträglich nachzukommen.
 
Ganz anders ist der Fall, wenn ein Schadensfall eingetreten ist und die Versicherung für den Schaden nicht aufkommen will. Teilweise und vollständige Leistungsfreiheit der Versicherungen tritt im Schadensfall unter anderem ein, wenn der Versicherungsnehmer gegen Vertragspflichten aus dem Versicherungsvertrag verstoßen hat.

Hatte der Versicherungsnehmer keine Kenntnis von seinen Pflichten aus dem Versicherungsvertrag, weil ihm diese Vertragsunterlagen entgegen der gesetzlichen Informationspflicht nicht übergeben wurden, nützt ihm sein Widerspruchsrecht herzlich wenig. In diesem Fall hat er kein Interesse an der Rückabwicklung des Versicherungsvertrages. sondern begehrt gerade die Leistung aus dem Vertrag.

Geht man davon aus, dass der Versicherungsvertrag solange schwebend unwirksam ist, bis das Widerspruchsrecht des Versicherungsnehmers erloschen ist beziehungsweise der Versicherungsnehmer die Versicherungsleistung verlangt, bestehen während der schwebenden Unwirksamkeit keine Obliegenheiten aus dem Versicherungsvertrag.  Somit kann die Versicherung sich nicht auf ihre Leistungsfreiheit wegen einer während des Versicherungsvertrags zu erfüllenden Obliegenheitsverletzung des Versicherungsnehmers berufen. Dies auch nicht, wenn der Versicherungsvertrag später rückwirkend wirksam wird. Es ist dem Versicherungsnehmer unmöglich, eine vertragliche oder gesetzliche Pflicht, die rückwirkend entstanden ist, nachträglich zu erfüllen. 

Als Ergebnis ist festzuhalten, das Versicherungsrecht bleibt spannend. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung entwickelt.
 
Rechtsthemen: LebensversicherungunwirksamGeld zurückFehlerWiderspruchVersicherungsbedingungenRechtsklarheit: Versicherungsrecht
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Kann jeder Versicherungsnehmer aufgrund Fehler der Versicherungen sein Geld zurück verlangen

Anwalt Berlin Blog - Sa, 02/26/2011 - 22:22

Immer wieder gibt es Behauptungen wie, Fehler bei den Versicherungsbedingungen, so bekommen Sie ihr Geld zurück; Milliardenerstattung für Lebensversicherungskunden. Tatsächlich wird über die Frage, ob der Versicherungsnehmer selbst nach Jahren durch einen Widerspruch seine Versicherungsbeiträge zurückverlangen kann, voraussichtlich der Europäische Gerichtshof entscheiden.

Betroffen sind nicht alle Versicherungen. Es sind nur  Versicherungen betroffen, die vor der Reform des Versicherungsvertragsgesetzes abgeschlossen, nach dem sog. Policenmodell zustande kamen und bei denen der Versicherungsnehmer nicht die vollständigen Vertragsunterlagen erhalten hat. Hintergrund ist, dass die Versicherungen aufgrund europarechtlicher Richtlinien und seit der Einführung des § 5a VVG a.F. verpflichtet sind, dem Versicherungsnehmer alle wesentlichen Vertragsbedingungen mit Abschluss des Versicherungsvertrages zur Verfügung zu stellen. 

Nach Erhalt der Versicherungsvertragsbedingungen hatte der Versicherungsnehmer ein Widerspruchsrecht von zwei Wochen. Hat der Versicherungsnehmer niemals die Versicherungsbedingungen erhalten, sollte das Widerspruchsrecht entsprechend der damaligen Gesetzeslage nach einem Jahr erlöschen.

Der für Versicherungsrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Hinweisbeschluss vom 01.10.2010 (IV ZR 120/09; nicht veröffentlicht) mitgeteilt, dass er erwägt durch den EuGH überprüfen zu lassen, inwieweit die Begrenzung des Widerspruchsrechts gem. § 5a Abs. 2 Satz 4 VVG a.F. auf ein Jahr eine hinreichende Umsetzung der Richtlinie 92/96/EWG bzw. der Richtlinie 2002/83/EG darstellt.
Sollte der Europäische Gerichtshof zu dem Ergebnis gelangen, dass die gesetzliche Begrenzung des Widerspruchsrechts auf ein Jahr nicht mit Europarecht vereinbar ist, können die Versicherungsnehmer, die die erforderlichen Vertragsunterlagen nicht erhalten haben, den Versicherungsvertrag selbst nach Jahren noch rückabwickeln. Dies ist in der Regel für die Versicherungsnehmer kapitalbildender Versicherungen mit einer ungünstigen Entwicklung oder bei einer vorzeitigen beabsichtigten Auflösung der Versicherung überlegenswert.

Die Versicherungen werden sich auf den Standpunkt stellen, dass diese keine Schuld an der fehlerhaften Umsetzung der Richtlinien trifft und die Versicherungen ihre gesamten Prämienkalkulation auf die damalige Gesetzeslage aufgebaut haben.  Dem ist entgegenzuhalten, dass die Versicherungen bereits aufgrund der fehlenden Übergabe der Vertragsunterlagen gegen die damals bestehende Rechtslage verstoßen haben. Sie können daher keinen größeren Schutz genießen, als den durch die Informationspflichten zu schützenden Versicherungsnehmer. Außerdem haben die Versicherungen im Laufe des Vertragsverhältnisses jederzeit die Möglichkeit, dem Versicherungsnehmer die Vertragsunterlagen mit einer Belehrung über sein noch bestehendes Widerspruchsrecht zu übersenden und damit ihrer gesetzlichen Informationspflicht nachträglich nachzukommen.
 
Ganz anders ist der Fall, wenn ein Schadensfall eingetreten ist und die Versicherung für den Schaden nicht aufkommen will. Teilweise und vollständige Leistungsfreiheit der Versicherungen tritt im Schadensfall unter anderem ein, wenn der Versicherungsnehmer gegen Vertragspflichten aus dem Versicherungsvertrag verstoßen hat.

Hatte der Versicherungsnehmer keine Kenntnis von seinen Pflichten aus dem Versicherungsvertrag, weil ihm diese Vertragsunterlagen entgegen der gesetzlichen Informationspflicht nicht übergeben wurden, nützt ihm sein Widerspruchsrecht herzlich wenig. In diesem Fall hat er kein Interesse an der Rückabwicklung des Versicherungsvertrages. sondern begehrt gerade die Leistung aus dem Vertrag.

Geht man davon aus, dass der Versicherungsvertrag solange schwebend unwirksam ist, bis das Widerspruchsrecht des Versicherungsnehmers erloschen ist beziehungsweise der Versicherungsnehmer die Versicherungsleistung verlangt, bestehen während der schwebenden Unwirksamkeit keine Obliegenheiten aus dem Versicherungsvertrag.  Somit kann die Versicherung sich nicht auf ihre Leistungsfreiheit wegen einer während des Versicherungsvertrags zu erfüllenden Obliegenheitsverletzung des Versicherungsnehmers berufen. Dies auch nicht, wenn der Versicherungsvertrag später rückwirkend wirksam wird. Es ist dem Versicherungsnehmer unmöglich, eine vertragliche oder gesetzliche Pflicht, die rückwirkend entstanden ist, nachträglich zu erfüllen. 

Als Ergebnis ist festzuhalten, das Versicherungsrecht bleibt spannend. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung entwickelt.
 
Rechtsthemen: LebensversicherungunwirksamGeld zurückFehlerWiderspruchVersicherungsbedingungenRechtsklarheit: Versicherungsrecht
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Kann jeder Versicherungsnehmer aufgrund Fehler der Versicherungen sein Geld zurück verlangen

Anwalt Berlin Blog - Sa, 02/26/2011 - 22:22

Immer wieder gibt es Behauptungen wie, Fehler bei den Versicherungsbedingungen, so bekommen Sie ihr Geld zurück; Milliardenerstattung für Lebensversicherungskunden. Tatsächlich wird über die Frage, ob der Versicherungsnehmer selbst nach Jahren durch einen Widerspruch seine Versicherungsbeiträge zurückverlangen kann, voraussichtlich der Europäische Gerichtshof entscheiden.

Betroffen sind nicht alle Versicherungen. Es sind nur  Versicherungen betroffen, die vor der Reform des Versicherungsvertragsgesetzes abgeschlossen, nach dem sog. Policenmodell zustande kamen und bei denen der Versicherungsnehmer nicht die vollständigen Vertragsunterlagen erhalten hat. Hintergrund ist, dass die Versicherungen aufgrund europarechtlicher Richtlinien und seit der Einführung des § 5a VVG a.F. verpflichtet sind, dem Versicherungsnehmer alle wesentlichen Vertragsbedingungen mit Abschluss des Versicherungsvertrages zur Verfügung zu stellen. 

Nach Erhalt der Versicherungsvertragsbedingungen hatte der Versicherungsnehmer ein Widerspruchsrecht von zwei Wochen. Hat der Versicherungsnehmer niemals die Versicherungsbedingungen erhalten, sollte das Widerspruchsrecht entsprechend der damaligen Gesetzeslage nach einem Jahr erlöschen.

Der für Versicherungsrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Hinweisbeschluss vom 01.10.2010 (IV ZR 120/09; nicht veröffentlicht) mitgeteilt, dass er erwägt durch den EuGH überprüfen zu lassen, inwieweit die Begrenzung des Widerspruchsrechts gem. § 5a Abs. 2 Satz 4 VVG a.F. auf ein Jahr eine hinreichende Umsetzung der Richtlinie 92/96/EWG bzw. der Richtlinie 2002/83/EG darstellt.
Sollte der Europäische Gerichtshof zu dem Ergebnis gelangen, dass die gesetzliche Begrenzung des Widerspruchsrechts auf ein Jahr nicht mit Europarecht vereinbar ist, können die Versicherungsnehmer, die die erforderlichen Vertragsunterlagen nicht erhalten haben, den Versicherungsvertrag selbst nach Jahren noch rückabwickeln. Dies ist in der Regel für die Versicherungsnehmer kapitalbildender Versicherungen mit einer ungünstigen Entwicklung oder bei einer vorzeitigen beabsichtigten Auflösung der Versicherung überlegenswert.

Die Versicherungen werden sich auf den Standpunkt stellen, dass diese keine Schuld an der fehlerhaften Umsetzung der Richtlinien trifft und die Versicherungen ihre gesamten Prämienkalkulation auf die damalige Gesetzeslage aufgebaut haben.  Dem ist entgegenzuhalten, dass die Versicherungen bereits aufgrund der fehlenden Übergabe der Vertragsunterlagen gegen die damals bestehende Rechtslage verstoßen haben. Sie können daher keinen größeren Schutz genießen, als den durch die Informationspflichten zu schützenden Versicherungsnehmer. Außerdem haben die Versicherungen im Laufe des Vertragsverhältnisses jederzeit die Möglichkeit, dem Versicherungsnehmer die Vertragsunterlagen mit einer Belehrung über sein noch bestehendes Widerspruchsrecht zu übersenden und damit ihrer gesetzlichen Informationspflicht nachträglich nachzukommen.
 
Ganz anders ist der Fall, wenn ein Schadensfall eingetreten ist und die Versicherung für den Schaden nicht aufkommen will. Teilweise und vollständige Leistungsfreiheit der Versicherungen tritt im Schadensfall unter anderem ein, wenn der Versicherungsnehmer gegen Vertragspflichten aus dem Versicherungsvertrag verstoßen hat.

Hatte der Versicherungsnehmer keine Kenntnis von seinen Pflichten aus dem Versicherungsvertrag, weil ihm diese Vertragsunterlagen entgegen der gesetzlichen Informationspflicht nicht übergeben wurden, nützt ihm sein Widerspruchsrecht herzlich wenig. In diesem Fall hat er kein Interesse an der Rückabwicklung des Versicherungsvertrages. sondern begehrt gerade die Leistung aus dem Vertrag.

Geht man davon aus, dass der Versicherungsvertrag solange schwebend unwirksam ist, bis das Widerspruchsrecht des Versicherungsnehmers erloschen ist beziehungsweise der Versicherungsnehmer die Versicherungsleistung verlangt, bestehen während der schwebenden Unwirksamkeit keine Obliegenheiten aus dem Versicherungsvertrag.  Somit kann die Versicherung sich nicht auf ihre Leistungsfreiheit wegen einer während des Versicherungsvertrags zu erfüllenden Obliegenheitsverletzung des Versicherungsnehmers berufen. Dies auch nicht, wenn der Versicherungsvertrag später rückwirkend wirksam wird. Es ist dem Versicherungsnehmer unmöglich, eine vertragliche oder gesetzliche Pflicht, die rückwirkend entstanden ist, nachträglich zu erfüllen. 

Als Ergebnis ist festzuhalten, das Versicherungsrecht bleibt spannend. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung entwickelt.
 
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Modernisierungsankündigung zur Mietervertreibung

Anwalt Berlin Blog - Sa, 12/11/2010 - 20:14

Die für den Mieter auch vorteilhafte Modernisierungsmaßnahme wird häufig von den Eigentümern zur Mietervertreibung genutzt. Der Mieter erhält eine Modernisierungsankündigung, aus der sich ergibt, dass er sich nach der Modernisierungsmaßnahme die Wohnung nicht mehr leisten kann.

In der Regel läuft es dergestalt ab. Ein Mietshaus in begehrter Wohnlage wird zu einem niedrigen Preis aufgrund der geringen Mieteinnahmen an einen Investor verkauft.

Der Investor überlegt, wie er die weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietungen liegende Miete erhöhen kann. Teilweise beabsichtigt er, die Wohnungen einzeln und unvermietet zu verkaufen. Hat die Entmietung oder Neuvermietung zu einem höheren Mietpreis stattgefunden, kann der Investor auch das Mietshaus als Ganzes gewinnbringend verkaufen. 

Die Mieter erhalten nach dem Erwerb von dem Investor eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Anschließend erhalten sie eine Modernisierungsankündigung, aus der sich ergibt, dass der zu zahlende Mietpreis sich nach der Modernisierungsmaßnahme aufgrund exorbitant hoher Baukosten verdoppelt bis verdreifacht.

Es werden horrende Baukosten für energetische Sanierungen des Gebäudes veranschlagt, die nicht einmal ansatzweise durch die Energieeinsparung aufgefangen werden. Drittmittel oder Instandsetzungskosten werden nicht von den Baukosten, die die Grundlage für die Mieterhöhung bilden, zum Abzug gebracht. 

Die Mieter, die nunmehr gleich den Mietvertrag kündigen, geben zu früh auf. In der Regel erhalten die Mieter, die sich gegen solche Modernisierungsmaßnahmen wehren nicht unerhebliche Abfindungen für ihren Auszug oder man einigt sich auf eine moderate Mieterhöhung. Auch habe ich bereits erlebt, dass die Eigentümer die Klage auf Zustimmung zur Modernisierungsmaßnahme zurückgenommen haben, wenn eine ausreichende Anzahl von Mietern bereits ausgezogen sind oder alle Mieter des Hauses sich gemeinsam wehren.

Auch wenn der Eigentümer des Hauses mit der Modernisierungsmaßnahme tatsächlich nur eine Wohnwerterhöhung beabsichtigt, sollte der Maßnahme nicht ungeprüft zugestimmt werden. So kann zum Beispiel der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprechen, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Auch gibt es formale und inhaltliche Vorgaben, die die Modernisierungsankündigung einhalten muss.

Mietervereine und Anwälte stehen den Mietern unterstützend zur Seite, damit in den Großstädten die gewachsene Gemeinschaft erhalten bleiben kann.

 

Rechtsthemen: MieterVermieterModernisierungMieterhöhungZustimmungVertreibungModernisierungsmaßnahmeRechtsklarheit: Mietrecht
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Modernisierungsankündigung zur Mietervertreibung

Anwalt Berlin Blog - Sa, 12/11/2010 - 20:14

Die für den Mieter auch vorteilhafte Modernisierungsmaßnahme wird häufig von den Eigentümern zur Mietervertreibung genutzt. Der Mieter erhält eine Modernisierungsankündigung, aus der sich ergibt, dass er sich nach der Modernisierungsmaßnahme die Wohnung nicht mehr leisten kann.

In der Regel läuft es dergestalt ab. Ein Mietshaus in begehrter Wohnlage wird zu einem niedrigen Preis aufgrund der geringen Mieteinnahmen an einen Investor verkauft.

Der Investor überlegt, wie er die weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietungen liegende Miete erhöhen kann. Teilweise beabsichtigt er, die Wohnungen einzeln und unvermietet zu verkaufen. Hat die Entmietung oder Neuvermietung zu einem höheren Mietpreis stattgefunden, kann der Investor auch das Mietshaus als Ganzes gewinnbringend verkaufen. 

Die Mieter erhalten nach dem Erwerb von dem Investor eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Anschließend erhalten sie eine Modernisierungsankündigung, aus der sich ergibt, dass der zu zahlende Mietpreis sich nach der Modernisierungsmaßnahme aufgrund exorbitant hoher Baukosten verdoppelt bis verdreifacht.

Es werden horrende Baukosten für energetische Sanierungen des Gebäudes veranschlagt, die nicht einmal ansatzweise durch die Energieeinsparung aufgefangen werden. Drittmittel oder Instandsetzungskosten werden nicht von den Baukosten, die die Grundlage für die Mieterhöhung bilden, zum Abzug gebracht. 

Die Mieter, die nunmehr gleich den Mietvertrag kündigen, geben zu früh auf. In der Regel erhalten die Mieter, die sich gegen solche Modernisierungsmaßnahmen wehren nicht unerhebliche Abfindungen für ihren Auszug oder man einigt sich auf eine moderate Mieterhöhung. Auch habe ich bereits erlebt, dass die Eigentümer die Klage auf Zustimmung zur Modernisierungsmaßnahme zurückgenommen haben, wenn eine ausreichende Anzahl von Mietern bereits ausgezogen sind oder alle Mieter des Hauses sich gemeinsam wehren.

Auch wenn der Eigentümer des Hauses mit der Modernisierungsmaßnahme tatsächlich nur eine Wohnwerterhöhung beabsichtigt, sollte der Maßnahme nicht ungeprüft zugestimmt werden. So kann zum Beispiel der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprechen, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Auch gibt es formale und inhaltliche Vorgaben, die die Modernisierungsankündigung einhalten muss.

Mietervereine und Anwälte stehen den Mietern unterstützend zur Seite, damit in den Großstädten die gewachsene Gemeinschaft erhalten bleiben kann.

 

Rechtsthemen: MieterVermieterModernisierungMieterhöhungZustimmungVertreibungModernisierungsmaßnahmeRechtsklarheit: Mietrecht
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Modernisierungsankündigung zur Mietervertreibung

Anwalt Berlin Blog - Sa, 12/11/2010 - 20:14

Die für den Mieter auch vorteilhafte Modernisierungsmaßnahme wird häufig von den Eigentümern zur Mietervertreibung genutzt. Der Mieter erhält eine Modernisierungsankündigung, aus der sich ergibt, dass er sich nach der Modernisierungsmaßnahme die Wohnung nicht mehr leisten kann.

In der Regel läuft es dergestalt ab. Ein Mietshaus in begehrter Wohnlage wird zu einem niedrigen Preis aufgrund der geringen Mieteinnahmen an einen Investor verkauft.

Der Investor überlegt, wie er die weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietungen liegende Miete erhöhen kann. Teilweise beabsichtigt er, die Wohnungen einzeln und unvermietet zu verkaufen. Hat die Entmietung oder Neuvermietung zu einem höheren Mietpreis stattgefunden, kann der Investor auch das Mietshaus als Ganzes gewinnbringend verkaufen. 

Die Mieter erhalten nach dem Erwerb von dem Investor eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Anschließend erhalten sie eine Modernisierungsankündigung, aus der sich ergibt, dass der zu zahlende Mietpreis sich nach der Modernisierungsmaßnahme aufgrund exorbitant hoher Baukosten verdoppelt bis verdreifacht.

Es werden horrende Baukosten für energetische Sanierungen des Gebäudes veranschlagt, die nicht einmal ansatzweise durch die Energieeinsparung aufgefangen werden. Drittmittel oder Instandsetzungskosten werden nicht von den Baukosten, die die Grundlage für die Mieterhöhung bilden, zum Abzug gebracht. 

Die Mieter, die nunmehr gleich den Mietvertrag kündigen, geben zu früh auf. In der Regel erhalten die Mieter, die sich gegen solche Modernisierungsmaßnahmen wehren nicht unerhebliche Abfindungen für ihren Auszug oder man einigt sich auf eine moderate Mieterhöhung. Auch habe ich bereits erlebt, dass die Eigentümer die Klage auf Zustimmung zur Modernisierungsmaßnahme zurückgenommen haben, wenn eine ausreichende Anzahl von Mietern bereits ausgezogen sind oder alle Mieter des Hauses sich gemeinsam wehren.

Auch wenn der Eigentümer des Hauses mit der Modernisierungsmaßnahme tatsächlich nur eine Wohnwerterhöhung beabsichtigt, sollte der Maßnahme nicht ungeprüft zugestimmt werden. So kann zum Beispiel der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprechen, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Auch gibt es formale und inhaltliche Vorgaben, die die Modernisierungsankündigung einhalten muss.

Mietervereine und Anwälte stehen den Mietern unterstützend zur Seite, damit in den Großstädten die gewachsene Gemeinschaft erhalten bleiben kann.

 

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Eigentümergemeinschaft kann ohne Sperrfrist wegen Eigenbedarf kündigen

Anwalt Berlin Blog - Do, 09/16/2010 - 20:28
Der Gesetzgeber wollte die Mieter bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen (Sondereigentum) schützen. Für in Eigentumswohnungen umgewandeltes Wohneigentum gilt eine Kündigungssperrfrist. Die Sperrfrist kann aufgrund eines Urteils des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 231/08) umgangen werden.

Die Kündigungssperrfrist besagt, dass der Käufer einer umgewandelten Wohnung gegenüber dem Mieter frühestens drei Jahre, bei Wohnungsknappheit spätestens zehn Jahre nach dem Grundbucheintrag eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen darf. Der Gesetzgeber wollte mit diesem verstärkten Kündigungsschutz sicherstellen, dass Gegenden mit gewachsenen Mieterstrukturen innerhalb kurzer Zeit nicht entmietet werden, zum Beispiel weil der Erwerber diese teuer an Selbstnutzer verkaufen oder Luxuswohnungen schaffen will.

Kauft eine Eigentümergemeinschaft ein Mietshaus, kann jeder Gesellschafter der Eigentümergemeinschaft die Wohnung vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf kündigen, ohne dass diese Sperrfrist gilt. Es ist davon auszugehen, dass in Zukunft vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen das Haus an Eigentümergemeinschaften von potentiellen Selbstnutzern verkauft wird. Anschließend spricht jeder Gesellschafter für die ihm versprochene Wohnung eine Eigenbedarfskündigung aus. Sind die Mieter aus dem Haus ausgezogen, werden die Wohnungen in Sondereigentum umgewandelt, ohne dass der Schutz der Kündigungssperrfrist noch greifen kann.

Es ist abzuwarten, ob der Gesetzgeber dieser oben beschriebenen Vorgehensweise durch eine Gesetzesänderung einen Riegel vorschieben wird. Bis dahin wird es für die Mieter schwer sein, sich gegen die oben beschriebenen Eigenbedarfskündigungen zu wehren.
Rechtsthemen: undefinedRechtsklarheit: Mietrecht
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Eigentümergemeinschaft kann ohne Sperrfrist wegen Eigenbedarf kündigen

Anwalt Berlin Blog - Do, 09/16/2010 - 20:28
Der Gesetzgeber wollte die Mieter bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen (Sondereigentum) schützen. Für in Eigentumswohnungen umgewandeltes Wohneigentum gilt eine Kündigungssperrfrist. Die Sperrfrist kann aufgrund eines Urteils des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 231/08) umgangen werden.

Die Kündigungssperrfrist besagt, dass der Käufer einer umgewandelten Wohnung gegenüber dem Mieter frühestens drei Jahre, bei Wohnungsknappheit spätestens zehn Jahre nach dem Grundbucheintrag eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen darf. Der Gesetzgeber wollte mit diesem verstärkten Kündigungsschutz sicherstellen, dass Gegenden mit gewachsenen Mieterstrukturen innerhalb kurzer Zeit nicht entmietet werden, zum Beispiel weil der Erwerber diese teuer an Selbstnutzer verkaufen oder Luxuswohnungen schaffen will.

Kauft eine Eigentümergemeinschaft ein Mietshaus, kann jeder Gesellschafter der Eigentümergemeinschaft die Wohnung vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf kündigen, ohne dass diese Sperrfrist gilt. Es ist davon auszugehen, dass in Zukunft vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen das Haus an Eigentümergemeinschaften von potentiellen Selbstnutzern verkauft wird. Anschließend spricht jeder Gesellschafter für die ihm versprochene Wohnung eine Eigenbedarfskündigung aus. Sind die Mieter aus dem Haus ausgezogen, werden die Wohnungen in Sondereigentum umgewandelt, ohne dass der Schutz der Kündigungssperrfrist noch greifen kann.

Es ist abzuwarten, ob der Gesetzgeber dieser oben beschriebenen Vorgehensweise durch eine Gesetzesänderung einen Riegel vorschieben wird. Bis dahin wird es für die Mieter schwer sein, sich gegen die oben beschriebenen Eigenbedarfskündigungen zu wehren.
Rechtsthemen: undefinedRechtsklarheit: Mietrecht
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Eigentümergemeinschaft kann ohne Sperrfrist wegen Eigenbedarf kündigen

Anwalt Berlin Blog - Do, 09/16/2010 - 20:28
Der Gesetzgeber wollte die Mieter bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen (Sondereigentum) schützen. Für in Eigentumswohnungen umgewandeltes Wohneigentum gilt eine Kündigungssperrfrist. Die Sperrfrist kann aufgrund eines Urteils des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 231/08) umgangen werden.

Die Kündigungssperrfrist besagt, dass der Käufer einer umgewandelten Wohnung gegenüber dem Mieter frühestens drei Jahre, bei Wohnungsknappheit spätestens zehn Jahre nach dem Grundbucheintrag eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen darf. Der Gesetzgeber wollte mit diesem verstärkten Kündigungsschutz sicherstellen, dass Gegenden mit gewachsenen Mieterstrukturen innerhalb kurzer Zeit nicht entmietet werden, zum Beispiel weil der Erwerber diese teuer an Selbstnutzer verkaufen oder Luxuswohnungen schaffen will.

Kauft eine Eigentümergemeinschaft ein Mietshaus, kann jeder Gesellschafter der Eigentümergemeinschaft die Wohnung vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf kündigen, ohne dass diese Sperrfrist gilt. Es ist davon auszugehen, dass in Zukunft vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen das Haus an Eigentümergemeinschaften von potentiellen Selbstnutzern verkauft wird. Anschließend spricht jeder Gesellschafter für die ihm versprochene Wohnung eine Eigenbedarfskündigung aus. Sind die Mieter aus dem Haus ausgezogen, werden die Wohnungen in Sondereigentum umgewandelt, ohne dass der Schutz der Kündigungssperrfrist noch greifen kann.

Es ist abzuwarten, ob der Gesetzgeber dieser oben beschriebenen Vorgehensweise durch eine Gesetzesänderung einen Riegel vorschieben wird. Bis dahin wird es für die Mieter schwer sein, sich gegen die oben beschriebenen Eigenbedarfskündigungen zu wehren.
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Eigenmächtige Räumung kann für den Vermieter teuer werden

Anwalt Berlin Blog - Mi, 07/14/2010 - 17:37
Immer wieder kommt es vor, dass der Mieter keine Miete zahlt und für den Vermieter unauffindbar ist. Ein Räumungsprozess ist mit Zeit und nicht unerheblichen Kosten verbunden. Um den Mietausfall zu begrenzen und Prozess- und Räumungskosten zu sparen, entschließen sich einige Vermieter selber zu räumen. Diese Vorgehensweise kann den Vermieter mehrere zehntausend Euro kosten.

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Räumung einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Dies gilt auch, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist.

Der Vermieter muss sich einen Räumungstitel -notfalls durch eine öffentliche Zustellung- beschaffen und aus diesem vorgehen. Führt ein Vermieter stattdessen im Wege einer verbotene Selbsthilfe die Räumung selber durch, haftet er dem Mieter gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens.
Schadensersatz muss der Vermieter insbesondere bei einer eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände zahlen. Der Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Der Mieter hat von der Inbesitznahme seiner Wohnung keine Kenntnis, so dass er nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen. Zu dieser Obhutspflicht des Vermieters gehört, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt.

Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien. Er muss auch beweisen, dass Sachen des Mieters einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. 

Diese Entscheidungs des BGH vom 14.07.2010 hat zur Folge, dass bei einer Selbsträumung durch den Vermieter sich dieser erheblichen Schadensersatzansprüchen aussetzt. So kann die Computersammlung von Atari-Computern der ersten Stunde von dem Vermieter als Elektronikschrott gewertet werden, tatsächlich handelt es sich um eine wertvolle Rarität.

 


 

Rechtsthemen: Räumung Wohnung Mieter Gewerbe Gerichtsvollzieher Schadensersatz VermieterRechtsklarheit: Mietrecht
Kategorien: Anwalt Berlin Blog

Eigenmächtige Räumung kann für den Vermieter teuer werden

Anwalt Berlin Blog - Mi, 07/14/2010 - 17:37
Immer wieder kommt es vor, dass der Mieter keine Miete zahlt und für den Vermieter unauffindbar ist. Ein Räumungsprozess ist mit Zeit und nicht unerheblichen Kosten verbunden. Um den Mietausfall zu begrenzen und Prozess- und Räumungskosten zu sparen, entschließen sich einige Vermieter selber zu räumen. Diese Vorgehensweise kann den Vermieter mehrere zehntausend Euro kosten.

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Räumung einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Dies gilt auch, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist.

Der Vermieter muss sich einen Räumungstitel -notfalls durch eine öffentliche Zustellung- beschaffen und aus diesem vorgehen. Führt ein Vermieter stattdessen im Wege einer verbotene Selbsthilfe die Räumung selber durch, haftet er dem Mieter gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens.
Schadensersatz muss der Vermieter insbesondere bei einer eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände zahlen. Der Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Der Mieter hat von der Inbesitznahme seiner Wohnung keine Kenntnis, so dass er nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen. Zu dieser Obhutspflicht des Vermieters gehört, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt.

Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien. Er muss auch beweisen, dass Sachen des Mieters einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. 

Diese Entscheidungs des BGH vom 14.07.2010 hat zur Folge, dass bei einer Selbsträumung durch den Vermieter sich dieser erheblichen Schadensersatzansprüchen aussetzt. So kann die Computersammlung von Atari-Computern der ersten Stunde von dem Vermieter als Elektronikschrott gewertet werden, tatsächlich handelt es sich um eine wertvolle Rarität.

 


 

Rechtsthemen: Räumung Wohnung Mieter Gewerbe Gerichtsvollzieher Schadensersatz VermieterRechtsklarheit: Mietrecht
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